BELEGGEN IN VASTGOED

Een vastgoed cv is een beleggingsfonds waarbij de beheerder, namens een aantal beleggers, eerst vastgoedobjecten exploiteert om daarna, op een vooraf vastgestelde datum, te verkopen. De opbrengsten uit verhuur en verkoop wordt verdeeld onder de beleggers, uiteraard na aftrek van de kosten. Overigens wordt er geen rente uitgekeerd over het ingelegde bedrag. Juiste informatie van de beheerder is essentieel om een goede keuze in de vastgoedbelegging te maken. De afhankelijkheid van beleggers richting beheerder is dus groot. Momenteel zijn tussen de 30.000 en 60.000 beleggers actief in deze markt.

Een voordeel van vastgoed cv's is de geringe mate van risico. Als stille vennoot kan men voor schulden van het vennootschap niet hoofdelijk aansprakelijk worden gesteld. Stille vennoten worden ook wel commandieten genoemd. Beleggen in vastgoed cv's valt fiscaal, in principe, in box 3 en wordt dus niet belast.

Er zijn verschillende vormen om in vastgoed te beleggen. Als particulier kunt u zelf een pand aankopen. Hier is uiteraard wel voldoende vermogen voor nodig. Houd ook rekening met de extra kosten en administratie! Beleggen in beursgenoteerde vastgoedfondsen, 'open-end' fonds, is een volgende mogelijkheid. Ongeveer 25% van het rendement gaat dan op aan kosten en er is geen rechtstreeks inzicht in de belegging. Ook is zo'n vastgoedfonds gevoelig voor schommelingen op de beurs. Vastgoed cv's bieden daarentegen transparantie en de kosten liggen aanmerkelijk lager, rond de 10%.

Belangrijk bij beleggingen in vastgoed cv's is het exploitatierendement. Deze is afhankelijk van waar en in welk pand er wordt belegd, hoelang het contract loopt, de kostenstructuur en de winstpreferentie. Ook van belang is de samenstelling van het financieringsniveau en of de rente voor langere tijd gefixeerd is. Vraag altijd of de cv-aanbieder zelf ook participeert. Indien u overweegt in vastgoed cv's te beleggen zoek dan een aanbieder met een goed track record. Kijk daarnaast naar het inflatiecijfer en de kapitalisatiefactor.

Vastgoedbeleggers behaalden de afgelopen jaren hoge rendementen. Maar er zijn ook risico's, vooral als je met de verkeerde aanbieders in zee gaat. Daarom tips voor directe en indirecte vastgoedbeleggingen.

Er zijn verschillende manieren om in vastgoed te beleggen. Je kunt direct in vastgoed beleggen, door zelf panden aan te kopen, te verhuren en te verhandelen. Of je kunt indirect in vastgoed beleggen, bijvoorbeeld in vastgoedbeleggingsfondsen of vastgoed-CV's. We zetten de belangrijkste mogelijkheden op een rij, mét een aantal handige tips.

1. Vastgoedbeleggingsfondsen
Een vastgoedfonds is een beleggingsfonds, waarin je indirect in vastgoed belegt. Er is een enorme keuze uit beursgenoteerde en niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Fondsen kunnen bijvoorbeeld investeren in winkels, kantoren, bedrijfsruimten of woningen. Sommige fondsen beperken zich tot de Nederlandse of Europese markt, anderen zijn ook daarbuiten actief. Bekende beursgenoteerde vastgoedfondsen zijn bijvoorbeeld Rodamco, Wereldhave, VastNed Retail, Nieuwe Steen Investments en Corio.

Vastgoedfondsen zijn erg populair. De constante stroom aan huurinkomsten zorgt voor een hoog dividend. Bovendien reageren de koersen van vastgoedfondsen doorgaans minder heftig op economische ontwikkelingen dan aandelenkoersen. Ook uit oogpunt van risicospreiding kan het aantrekkelijk zijn een deel van je beleggingsportefeuille te beleggen in vastgoed.

Mooie rendementen
De afgelopen jaren boekten veel vastgoedfondsen mooie rendementen. Maar er zijn ook risico's. Een trage economische groei kan leiden tot leegstand van kantoorpanden en daardoor tot dalende huur- en verkoopopbrengsten. Daarnaast kan een stijgende rente leiden tot hogere financieringslasten, waardoor het rendement van de investering onder druk komt te staan.

Ook de regio waarin je belegt heeft grote invloed op het risico dat je loopt. Beleggingen in zogenaamde 'emerging markets' (opkomende markten) kunnen hoge rendementen opleveren, maar vanwege de economische instabiliteit in veel gebieden zijn de risico's groot. Met onderstaande tips houd je het risico binnen de perken.

Tips:
-Hou het simpel. Beleg alleen in fondsen met een goede reputatie en laat folders van onbekende producten of aanbieders links liggen.
-Houd een goede risicospreiding aan, zowel in je keuze van aanbieders, beleggingsobjecten als de regio waarin je belegt.
-Beleg niet teveel van je vermogen in vastgoed. De meeste banken adviseren een belang van maximaal 5 à 10 procent.

2. Vastgoed-CV's
In een vastgoed CV brengt een groep investeerders samen een bedrag bij elkaar, ter financiering van een vastgoedproject. De CV heeft een beheerder, die het vastgoed aankoopt, het beheer daarover voert en het op de einddatum verkoopt. De CV is 'fiscaal transparant', wat wil zeggen dat de fiscus er als het ware 'doorheen' kijkt en je dus als particulier geen vennootschapsbelasting betaalt. Je betaalt wel 1,2 procent vermogensrendementsheffing in box III.

Beleggen in vastgoed-CV's is een aantrekkelijke manier om indirect in onroerend goed te beleggen. Maar de risico's kunnen groot zijn. Ook hier is leegstand van kantoorpanden een belangrijk risico. Bovendien heb je, door specifiek in één of enkele panden te investeren, een minder goede spreiding dan in een vastgoedbeleggingsfonds.

Ook de sterke groei van het aantal aanbieders van vastgoed-CV's is een belangrijke risicofactor. De Autoriteit Financiële Markten (AFM), die toezicht houdt op financiële partijen, gaf vorig jaar al in een verkennende analyse aan dat de markt voor vastgoed-CV's oververhit raakt.

Malafide aanbieders
De AFM waarschuwt ook voor de toename van malafide aanbieders van vastgoed-CV's. De afgelopen jaren is het aantal aanbieders van vastgoed-CV's sterk gegroeid en niet al deze aanbieders zijn even betrouwbaar. Hun geprognosticeerde rendementen en de waarderingen van het onroerend goed zijn vaak te hoog vastgesteld. Voor de meeste particuliere beleggers is het moeilijk in te schatten of de beloofde rendementen wel zo realistisch zijn. Let daarom in ieder geval op de volgende punten:

Tips:
-Beleg alleen bij aanbieders die een goede reputatie hebben.
-Kijk uit met mooie beloftes in brochures en advertenties. Een hoog rendement houdt vrijwel altijd een hoog risico in.
-Beleg alleen in vastgoed-CV's als je het geld lang kunt missen, want meestal kun je tussentijds niet uittreden.
-Breng een goede spreiding in je vastgoedbeleggingen. Zowel qua looptijd als qua aanbieder, beleggingsobject en valuta waarin de CV belegt.

3. Zelf beleggen in pandjes
Voor de meer ondernemende vastgoedbelegger is rechtstreeks beleggen in panden natuurlijk het spannendst. Het lijkt zo leuk: je koopt een oud, vervallen pandje, knapt het mooi op en verhuurt het vervolgens tegen een knap prijsje. Helaas, dit kan wel eens minder lucratief uitpakken dan je van tevoren hoopte. Misschien krijgt het pand gebreken, waardoor je voor grote onkosten komt te staan. Of je vindt geen huurder, of eentje die nogal laks is met betalen.

Wil je je opgeknapte paleisje met een aardige winst verkopen, dan kan ook de fiscus de pret nog bederven. In principe is de hoofdregel dat onroerende zaken, die in particulier bezit zijn, in box 3 vallen. Het bezit van particulier onroerend goed, zoals je eigen huis, wordt namelijk gezien als normaal vermogensbeheer, net als je spaarrekeningen of beleggingen. Je betaalt daar dus per saldo slechts 1,2% belasting over, boven een belastingvrijstelling van € 19.698 per persoon.

Progressieve heffing
Maar als jouw 'inspanningen' het normale vermogensbeheer te boven gaan, dan is er sprake van belastingheffing in box 1, tegen het progressieve tarief van - maximaal - 52%. Dit is bijvoorbeeld het geval als je meer arbeid verricht dan voor normaal vermogensbeheer noodzakelijk is. Besteed je aan de renovatie van jouw pand veel meer uren, dan dat je aan normaal vermogensbeheer zou besteden, dan is de kans dus groot dat de fiscus de verkoopwinst progressief belast.

Een ander voorbeeld is de situatie waarbij je al bij de aankoop van een pand zeker wist dat je bij verkoop winst zou behalen. Bijvoorbeeld omdat je voorkennis bezat over een bestemmingsplanwijziging. Ook het opsplitsen van een pand in verschillende appartementen wordt gezien als méér dan normaal vermogensbeheer. -

bron: planet | beleggen in vastgoed