Nooit deden er zo veel woningen mee aan de Open Huizen Dag, maar helaas bleef het aantal bezoekers dit jaar achter op vorig jaar. Toch waren er ook positieve geluiden van makelaars over deze dag. “Bijna 80 procent van onze deelnemende woningen heeft bezoek gehad”, vertelt Huub van Rumund, directeur van Hans Janssen Garantiemakelaars in regio Nijmegen. “En onze nieuwbouwprojecten zijn goed bezocht.”

“Wij hebben in de bestaande bouw gemiddeld één bezoeker per woning gehad”, vervolgt Van Rumund, “maar de onderlinge verschillen zijn zeer groot. Zo zaten er ook woningen bij die negen bezoekers kregen. Ook bij ons lagen de bezoekersaantallen toch wel 20 procent lager dan bij de vorige Open Huizen Dag.”

 

Goede opkomst

“Voor onze nieuwbouwprojecten was de opkomst erg goed. Project De Gaarden in Deest kreeg vijftig bezoekers en Het Forum in Ewijk twintig. Daar zijn wij erg tevreden over. Het mooie weer van afgelopen weekend heeft ons blijkbaar geen parten gespeeld. Sterker nog, wellicht heeft het juist een positieve bijdrage geleverd aan de belangstelling voor de nieuwbouwprojecten.”

 

Aandacht

“We hebben op diverse manieren geprobeerd aandacht te schenken aan de Open Huizen Dag. Samen met collega Garantiemakelaars hebben wij een Garantiemagazine uitgegeven. Daarin konden lezers alles vinden over de deelnemende woningen en nieuwbouwprojecten. Ook stonden er diverse redactionele artikelen in. Daarnaast hebben we een digitale nieuwsbrief verzonden naar ongeveer 12.000 ingeschrevenen.”

 

Financierbaarheid

“Wat wij merken is dat woonwensen de afgelopen jaren amper veranderd zijn. Het accent is alleen veel meer komen te liggen op de financierbaarheid van een woning. Die belemmert op het moment de meeste belangstellenden tot het zetten van concrete stappen in de aankoop van een woning.”

 

Betere aansluiting marktprijs

“Een drietal woningcategorieën is momenteel het meest in trek. Dat zijn de woningen die redelijk recent op de markt gekomen zijn, de woningen in de betere wijken en de goedkopere woningen. We zien dat de vraagprijzen van het recentere aanbod beter aansluiten bij het actuele marktprijsniveau. Verouderd aanbod is vaak nog te hoog geprijsd.”

USP heeft onlangs onderzoek gedaan naar makelaars en naar wat deze moeten weten om een klant te vinden, winnen en houden. “De meest opvallende uitkomst uit het onderzoek is dat de klanttevredenheid voornamelijk wordt gebaseerd op een goede procesbegeleiding”, vertelt Katinka Deckers, Managing Consultant bij USP. 

USP Marketing Consultancy voerde het onderzoek in augustus 2011 uit onder tweehonderd woningeigenaren. Daarvan had 84 procent de woning te koop staan tijdens het onderzoek en 16 procent de woning te koop staan in de afgelopen vijf jaar.

Prijs ondergeschikt

“Uit het onderzoek blijkt dat de prijs of courtage van de makelaar het minst belangrijk wordt gevonden, wanneer deze vergeleken wordt met aspecten als klantvriendelijkheid, kennis, professionaliteit en de aansluiting bij een branchevereniging. Dat dit ondanks de economische crisis het geval is, is een verrassende uitkomst.”

 

Goede begeleiding

“Verder is het interessant dat de verkoper, ondanks zijn negatieve verwachtingen ten aanzien van de verkoopperiode (gemiddeld 9,4 maanden), toch snel minder tevreden is over de makelaar naarmate de verkoop langer op zich laat wachten. Aan makelaars dus de taak om het proces goed te begeleiden, en de verkoper gedurende de hele verkoopperiode voldoende van informatie te voorzien. Laat de verkoper weten dat je er bovenop zit.”

 

Gemiddeld 7,4

“De tevredenheid over de procesbegeleiding daalt van gemiddeld een 7,7 bij de start van de verkoop naar een 6,5 na zes maanden. Dat is een flinke daling. Verder scoren makelaars een gemiddelde van 7,4 als algemeen tevredenheidcijfer; dus dat doen ze helemaal niet slecht.”

 

Belang tevreden klant

Wat ook opvalt, is dat tweederde van de respondenten zijn of haar makelaar gevonden heeft via eerdere ervaringen of de ervaringen van anderen. Uit het onderzoek blijkt dat slechts 10 procent zijn of haar verkoopmakelaar gevonden heeft via internet. “Opmerkelijk, met zo veel websites waarop makelaars met elkaar vergeleken kunnen worden en met de opkomst van social media”, aldus Deckers. “Zo blijkt dus weer hoe groot het belang is van een tevreden klant.”

Eigenlijk is het heel logisch dat je de grootste aankoop van je leven eerst even wil testen. Dat dacht ook Woonstede in Ede, die een proefappartement in de flat Groot Haversteeg heeft ingericht voor potentiële kopers die het appartement en de locatie even willen ‘beleven’. 

Geïnteresseerden kunnen een afspraak maken voor een bezichtiging en een keertje komen proefwonen. Ze kunnen dan uit vier verschillende pakketten kiezen: een borrel of high tea met vrienden, koken voor familie of zelfs een overnachting. Zij moeten daarvoor wel een borg betalen en hun paspoorten inleveren.

 

Eerste indruk

“Een appartement in een hoogbouwflat is voor velen niet de eerste keus”, legt Maria Harmsen, Hoofd Communicatie van Woonstede, uit. “Maar het uitzicht en de prijs zijn erg aantrekkelijk. Door een woning echt even te beleven, kan de eerste indruk veranderen en worden nieuwe voordelen zichtbaar.”

Logisch concept

“Afgelopen woensdag hebben we de huidige bewoners – huurders die de kans krijgen hun appartement te kopen – uitgenodigd om te komen kijken naar de proefwoning”, legt Maria Harmsen van Woonstede uit. “Uit hun reacties bleek dat zij dit eigenlijk een heel logisch concept vinden. Dat een koper een woning eerst even moet ervaren voor hij tot kopen over gaat.”

Ambassadeurs

“Wij zullen nog een paar jaar doorgaan met dit concept. In deze slechte woningmarkt en een mutatiegraad van circa tien woningen per jaar, zal het even duren voor alle appartementen verkocht zijn, dus tot die tijd houden we het proefappartement gewoon aan.” 

Sterkste daling huizenprijzen

Ede stond onlangs in de krant omdat het de sterkste daling in huizenprijzen vertoont; sinds september 2008 daalden de prijzen met maar liefst 19 procent. “Die cijfers zouden wel wat genuanceerd moeten worden. In die cijfers zijn ook de huizen die wij met Koopgarant (dus met korting) aanbieden, opgenomen. Daar komt bij de de cijfers van de NVM ‘slechts’ een daling van 7 procent laten zien.”

Geen concurrent

“Wij worden vaak als concurrent van andere huiseigenaren gezien, maar dat zijn wij niet. Wij verkopen onze huizen in de eerste plaats aan onze huidige huurders, en bieden de woningen aan zonder enige luxe, ze zijn heel standaard. Het is soms echt nodig om cijfers nader toe te lichten, om geen verkeerd beeld te schetsen.”

Hoekstra & Van Eck introduceren een nieuwe app: Emozo. Die richt zich op de emotionele aspecten die bij het kopen van een huis komen kijken. “Woningzoekenden kunnen zo veel gerichter zoeken en krijgen meteen een gevoel bij het huis en de omgeving”, legt Eric Bond, algemeen directeur van de Hoekstra & van Eck/Hendriks groep, uit. 

Met de app kan op nieuwe wensen gezocht worden, namelijk op zoektermen als ‘jaren 30’, ‘aan het water’, ‘bos in de buurt’, ‘vrij uitzicht’, ‘doe het zelf’, ‘hondenliefhebber’, ‘levendig’, ‘rustig’, ‘weilanden’, ‘sport’, en nog veel meer. Dit maakt dat het gevonden aanbod veel breder en anders wordt.

 

Aangename verrassing

“We hebben de Emozo vorige week woensdag gelanceerd en nu al merken we dat er veel meer drukte is op onze website”, vervolgt Bond. “Huizenzoekers stuiten nu op woningen die voorheen aan ze voorbij waren gegaan. Dat is een aangename verrassing voor ze.”

 

Verkoper vertelt

Een van de onderdelen van de app is dat de verkoper zelf iets over de woning vertelt. “Dat is echt heel anders dan wanneer wij als makelaar dat doen. Wij hebben het niet over de gezamenlijke trap om de goten schoon te maken, over de barbecue of over hazen die rondlopen in de weilanden waarop de woning uitkijkt.”

 

Laagdrempelig

“De zoektocht begint nog steeds bij de oppervlakte, de prijs, het aantal kamers, enzovoorts. Maar het emotionele aspect komt daar nu bij. Dat aspect speelde altijd al wel een rol in de zoektocht, maar daarvoor moesten mensen naar de woning in kwestie toe om daar met de huidige bewoners of buren te spreken. Dit is veel laagdrempeliger en speelt al tijdens de zoektocht een rol en niet daarna pas.”

 

Voorop lopen

“Onze doelstelling is om voorop te lopen in de makelaardij, daarom zullen wij altijd blijven verbeteren en innoveren. Eerst willen wij nog meer sfeer in de presentatie van woningen gaan brengen, dat is de volgende stap. Wij hebben altijd voorop gelopen; we waren de eerste makelaar op internet, met full colour advertenties, met een Or-code, met live chat op onze website en nu ook met Emozo.”

Shirley Kneepkens Makelaardij uit Berkel-Enschot werkt sinds kort samen met Vastgoed-Auctions om haar woningen te veilen. Woningzoekenden kunnen zo zelf vanaf een bodemprijs aangeven wat zij bereid zijn te betalen voor een woning. Door met een scherpe prijs te beginnen, wordt de potentiële doelgroep voor een woning groter.

Dit is voor het eerst dat op grote schaal woningen geveild worden in Noord-Brabant. De eerste twintig woningen staan sinds 25 september klaar om per opbod verkocht te worden. De verkoopperiode duurt vier weken, binnen die periode kunnen de woningen bezocht worden en kan erop geboden worden.

Rol makelaar

Ondanks dat geïnteresseerden nu zelf heel makkelijk kunnen bieden, blijft de makelaar een actieve rol spelen. “Hij is degene met de marktkennis en kan nog steeds behulpzaam zijn bij het biedingsproces”, aldus Shirley Kneepkens.

Rol veranderd

“De rol van de makelaar is veranderd: de tijd van het achterover leunen en verkopen die vanzelf gingen, is voorbij. Veilen is een verkoopmethode die past bij deze tijd, door zijn transparantie en door te beginnen vanuit een bodemprijs en van daaruit omhoog te gaan.”

Wakker schudden

“Wij hopen, dat doordat wij nu met een lagere (vanaf)prijs voor woningen komen, er meer potentiële kopers getriggerd worden. Wanneer een woning al een tijdje in de verkoop staat, verslapt de aandacht van de koper. Die proberen wij op deze manier weer wakker te schudden!”

Vervolg?

“Het is de eerste keer dat ik woningen veil, dus ik weet niet precies waar ik op mag hopen. Of deze veiling een vervolg krijgt hangt af van een paar factoren: hoe de reacties zijn, of de verkopers bereid zijn mee te doen en hoe Vastgoed-Auctions zich verder ontwikkelt. Er is als alles goed gaat alvast één woning verkocht – die koper wilde de termijn van vier weken niet afwachten – dus dat is positief.”

Balans

“Het is nu eenmaal zo dat het aanbod vele malen groter is dan de vraag. Doordat veel te hoge hypotheken verstrekt zijn in het verleden werden de huizenprijzen almaar hoger. Nu zijn de regels scherper en dalen de prijzen. We moeten daar nog een nieuwe balans in zien te vinden. Veilingen zullen hier niet de oplossing voor zijn, maar hopelijk zorgen ze wel voor een beetje beweging.”

In Zwolle worden met de Open Huizen Dag dertig te koop staande huizen opgesierd met posters waarop gedichten staan. Niet zomaar een gedicht, maar één die speciaal voor het betreffende huis geschreven is. De Gedichtenmakelaar en woningmakelaar Bärbel Brouwer hebben de handen ineengeslagen voor dit unieke project.

“Als makelaar ben ik altijd op zoek naar initiatieven, naar acties om aandacht te genereren”, vertelt makelaar Bärbel Brouwer. “Je moet toch je hoofd boven het maaiveld uitsteken, zeker in deze tijd.”

Open Huizen Dag

“Ik had eigenlijk een andere actie in petto voor de Open Huizen Dag, maar toen Gedichtenmakelaar Marieke van Bolderen met dit idee kwam, was ik meteen enthousiast en heb ik het andere plan doorgeschoven naar de volgende keer. We hadden maar drie weken de tijd om het allemaal te regelen, maar het is gelukt: de gedichten liggen nú bij de drukker!”

Enthousiast

“Alle woningen uit mijn bestand doen mee aan deze actie. Sommigen zijn intussen zelfs verkocht, maar de bewoners zijn er zo enthousiast over, dat ze wel heel graag nog een gedicht willen. Ongelofelijk hoeveel reacties we nu al krijgen, poëzie is toch iets heel specifieks waar blijkbaar meer mensen iets mee hebben dan verwacht.

De woning en zijn omgeving

“De dichters hebben informatie opgezocht over de woningen en hun geschiedenis, over de buurt, speciale kenmerken van de woning en ze zijn langs de woningen gegaan. Ik heb alle gedichten bekeken om te zien of ze goed aansluiten bij de woningen, maar stuk voor stuk zijn ze heel treffend, erg knap gedaan.”

Doel was aandacht

“Of we hier meer huizen mee verkopen weet ik niet, maar er zijn mensen die nu al aangeven aanstaande zaterdag langs alle huizen te willen fietsen, alsof het om een soort kunstroute gaat. Met de aandacht zit het in elk geval wel goed. Zowel voor ons als voor de Gedichtenmakelaar was het daar in eerste instantie ook om te doen.”

Vervolg

“Deze actie gaat zeker een vervolg krijgen. We gaan tot het einde van het jaar iedereen die een huis bij ons verkoopt of aankoopt een gedicht aanbieden. Het zou geweldig zijn als we deze actie kunnen afsluiten met het bundelen van alle gedichten. Het liefst met een prachtige expositie en voordracht op unieke locatie in Zwolle, eind van dit jaar.

De Flexibele Makelaar uit Surhuisterveen helpt woningzoekenden navigeren tijdens de NVM Open Huizen Dag 1 oktober. Op de website van de makelaar is een bestand te downloaden dat deelnemende huizen op het TomTom-navigatiesysteem toont.

“Binnenkort is de Open Huizen Dag weer, en dan willen we opvallen tussen de menigte”, legt Wieger van der Velde, van de Flexibele Makelaar, uit. “Zo ontstond bij ons het idee om voor onze te koop staande huizen een route te maken op TomTom, zodat geïnteresseerden niet alle locaties zelf op hoeven te zoeken.”

Investering

“Om deze toepassing in TomTom mogelijk te maken, hebben we voornamelijk tijd moeten investeren. Verder vielen de kosten redelijk mee. Hopelijk beleeft men de Open Huizen Dag hierdoor echt als een dagje uit, zonder het gedoe met uitgeprinte routebeschrijvingen, en helpt het de drempel om huizen te gaan bekijken nog meer te verlagen.”

Enige

“Voor zover ik weet zijn wij tot nu toe de enige makelaar met deze actie. Wij denken dat dit een perfecte aanvulling is op de dienstverlening van de makelaardij en dat het past bij deze tijd. Hopelijk gaan meer makelaars hiermee werken.”

Tijdnood

Omdat we in tijdnood zaten hebben we het product nog niet kunnen optimaliseren, maar daardoor is hij wel voor iedereen makkelijk toegankelijk. Eigenlijk wilden we ook nog informatie over de te koop staande huizen toevoegen, maar wellicht doen we dat later. Het zou ook kunnen dat we andere routes gaan maken, zoals een waterroute voor huizen aan het water of een rietendakenroute. Er zijn allerlei mogelijkheden.”

Twitter en Facebook

“Wij proberen altijd voorop te lopen met nieuwe dingen, en maken dan ook veel gebruik van nieuwe media. Deze actie wordt bijvoorbeeld gecommuniceerd via Facebook en Twitter, waar je de link naar de pagina vindt waarop je het bestand kunt downloaden.”

Installeren

Het bestand met de route naar de deelnemende woningen is te downloaden op flexibele-makelaar.nl. Zodra het bestand is geïnstalleerd op het navigatiesysteem, doet het systeem de rest.

Volgens Rolph Limpens, Directeur Beleid van VastgoedPro, is er in de huidige markt plaats voor slechts drieduizend makelaars. En dat terwijl er momenteel tienduizend zijn. Dit zegt hij in het programma ‘BNR Zaken doen met’.

Limpens gaat er dus vanuit dat er binnen afzienbare tijd zevenduizend makelaars op zoek moeten naar een andere baan. Hij geeft aan dat een deel al een bijbaan heeft naast zijn functie als makelaar, maar dat ze uiteindelijk helemaal over zullen (moeten) stappen.

Erg hard

VBO Makelaar vindt dit wel erg hard gesteld. “Wij zien ook dat er teveel makelaars zijn op de markt, maar de aantallen zijn niet correct. Naar ons idee zijn er zo’n zevenduizend makelaars actief in de markt. Wij zullen geen specifieke aantallen noemen, maar er zijn al eerder onderzoeken geweest, die stellen dat er ongeveer 20 procent te veel makelaars in de markt zouden zijn”, aldus de woordvoerder van VBO Makelaar.

Teruglopende Transacties

“Dat er momenteel te veel makelaars zijn komt met name omdat we in de huidige woningmarkt zien dat er simpelweg te weinig transacties plaatsvinden”, vervolgt de woordvoerder van VBO. “Maar wij gaan ervan uit dat die markt weer zal verbeteren en dan zijn er ook weer meer makelaars nodig. Tot die tijd is het hard werken om het hoofd boven water te houden.”

Als eerste

“De makelaars die geen of weinig buffer hebben, die al hun inkomsten uit het verleden meteen weer uitgegeven hebben, zullen als eerste omvallen. Wie wat behoudender is geweest, kan de klappen nu beter incasseren.”

Overlevingskansen

“De grote kantoren zullen daarom mijns inziens niet als eerste failliet gaan. Daar zullen wel eerder ontslagen vallen, omdat er ook meer makelaars werkzaam zijn. Kleinere kantoren vind je vaak in kleinere gemeenschappen, waar de markt iets consistenter is en er minder concurrentie is. Die hebben om die reden dus weer overlevingskansen.”

Kwaliteit en aandacht

“In elk geval is het belangrijk dat je als makelaar meer op kwaliteit en persoonlijke aandacht gaat focussen. Wij zien de jongere garde vaker specialiseren, richting starters bijvoorbeeld. Verder zien we dat zij met een fee per actie werken en dat zij flexibeler zijn, dus ook buiten werktijden willen werken.”

Minder flexibel

“De oudere garde, die de woningmarkt ook nog in betere tijden heeft gekend, is wat minder flexibel. Daarbij hebben zij over het algemeen vaak wat meer moeite met hoe zij nieuwe media als LinkedIn en Facebook kunnen inzetten. Dat is toch waar makelaars in deze tijd ook aandacht aan moeten besteden, dus dat is best lastig voor deze groep.”

De miljoenennota is gisteren gepresenteerd tijdens Prinsjesdag. Vastgoedjournaal noemt de nota tweeledig: enerzijds voorziet hij in lastenverzwaring, anderzijds zijn er ook meevallers in te vinden, zoals het ontbreken van maatregelen om de hypotheekrenteaftrek te beperken. Lieuwe Jan Kamminga van Kamminga Makelaars is er duidelijk over: “De maatregelen zetten geen zoden aan de dijk.”

 

Kamminga vervolgt: “Het zijn halve maatregelen die geen beweging in het consumentengedrag teweegbrengen. Neem als voorbeeld de overdrachtsbelasting die verlaagd is. Die verlaging trekt de koper niet over de streep om een huis te kopen. De boete is nu lager, maar je moet nog steeds betalen als je wilt verhuizen.”

 

Meer kantoren dicht

“Ik denk dat de overheid heel goed weet waar de pijn zit, maar ze pakt het gewoon niet aan. Als dit zo doorgaat, zullen nog meer kantoren hun deuren moeten sluiten. In mijn ogen is met een paar eenvoudige middelen de woningmarkt te stimuleren.”

 

Begin onderaan

“Begin aan het begin van de keten, bij de starters. Ga die weer subsidiëren en breng de markt zo in beweging van onderaf. Financier restschuld vanuit de overheid, tegen bijvoorbeeld 3 procent rente. Dan verdient de overheid er nog op ook, en kunnen mensen hun woning voor een lager bedrag – voor de normale waarde – verkopen. Aan die lening moet natuurlijk wel een termijn gesteld worden.”

 

Niet verrassend

 

“Alle andere aanpassingen zullen geen direct effect hebben op de betaalbaarheid van de woningen, dus die bevorderen ook geen doorstroom.” Makelaar Ans Bijsterbosch van Vrielink Makelaars is het met Kamminga eens: “De maatregelen zijn niet verassend. Ik hoop dat de wijziging in de overdrachtsbelasting een wetswijziging zal worden, de NVM zet zich daar al wel voor in.”

 

Meer nodig

Bijsterbosch vervolgt: “Ik denk dat er meer nodig is om de woningmarkt op gang te helpen. We merken dat het door alle bezuinigingsmaatregelen nu juist weer rustiger wordt op de woningmarkt. Het zou welkom zijn als er voor de nieuwbouw nieuwe impulsen of subsidiemogelijkheden zouden komen.”

 

Geen uitsluitsel

In de Miljoenennota wordt geen uitsluitsel gegeven over wat er gaat gebeuren met de verlaagde overdrachtsbelasting na 1 juli 2012. Ook wordt nog niet duidelijk wat er met de verlaagde NHG-grens gaat gebeuren.

 

‘De klant is koning’, is een prachtig uitgangspunt, maar wat als deze verwacht op ieder moment van iedere dag de mogelijkheid moet krijgen een woning te bezichtigen? Woonaccent Makelaars biedt aspirant kopers daarom de kans om zonder begeleidende makelaar een leegstaande woning te bezichtigen.

“De kijker levert zijn legitimatiebewijs in en krijgt van ons de sleutel”, legt Jan Weide van Woonaccent Makelaars in Meppel uit. “Deze manier van een woning bezichtigen is niet helemaal nieuw, maar wij hebben het tot een product van ons gemaakt. We zijn natuurlijk juist erg blij als iemand een woning wil komen bezichtigen, maar soms komt het ons echt niet uit. Dan is het prettig om iemand wel verder te kunnen helpen.”

Nadelen

“Wanneer zo’n eerste bezichtiging zonder makelaar verloopt, kleven daar natuurlijk nadelen aan. Wij kunnen de potentiële koper bijvoorbeeld niet persoonlijk enthousiasmeren voor de woning. Bij een tweede bezichtiging willen we daarom in elk geval wel aanwezig zijn. We kunnen dan de nodige extra informatie geven, zoals bestemmingsplannen en erfdienstbaarheden.”

Met tijd mee

“Een extra dienst als deze lijkt me iets van alle tijden, niet iets wat juist nu erg aan zal slaan. Maar het is als makelaar wel belangrijk om met je tijd mee gaan. Daarom bieden wij bijvoorbeeld ook een online klantdossier, promotie op andere sites naast Funda en diverse statistieken.”

Onpersoonlijk

“Een vraag die ik mezelf vaak stel, is: ‘Hoeveel verkoopopdrachten kun je als makelaar hebben om je dienstverlening goed te kunnen doen?’ Vroeger hield dat misschien met 40, 45 opdrachten per makelaar op. Tegenwoordig, met alle internettechnieken erbij, kun je wel het dubbele aan. Waar we alleen wel voor moeten waken, is dat het daardoor niet te onpersoonlijk wordt.”