-

Nieuwe Steen Investments (NSI) voelt kredietcrisis

Nieuwe Steen Investments nv heeft over de eerste negen maanden van 2008 een sterk lagere winst geboekt, door negatieve herwaarderingen op de vastgoedportefeuille, die in het vorige jaar nog flink in waarde steeg. Dat maakt het bedrijf woensdag bekend.

"De kredietcrisis stelt ons voor nieuwe uitdagingen", stelt chief executive officer (CEO) Johan Buijs van Nieuwe Steen in een toelichting bij de cijfers. De onrust op de financiele markten heeft dit jaar een einde gemaakt aan de stijging van de vastgoedprijzen in de voorgaande jaren, en het bedrijf verwacht dat de ingeslagen neerwaartse trend zich zal voortzetten.

Nieuwe Steen handhaaft niettemin het interimdividend in het derde kwartaal, alsmede de verwachtingen voor het directe resultaat in 2008.

De winst na belastingen daalde tot EUR10,9 miljoen, van EUR69,8 miljoen in dezelfde periode een jaar eerder.

Nieuwe Steen keert een interimdividend uit van EUR0,35 per aandeel, waarmee het interimdividend over de eerste negen maanden uitkomt op EUR1,05 per aandeel.

Het vastgoedbedrijf verwacht voor heel 2008 een direct beleggingsresultaat tussen EUR1,38 en EUR1,41 per aandeel. Dat valt binnen de reeds bij de halfjaarcijfers uitgesproken verwachting van EUR1,36 tot EUR1,42 per aandeel.

Beleggers reageerden positief op de publicatie, gesteund door een positief marktsentiment. In de loop van de ochtend loopt de koerswinst echter weer terug. Na een eerdere top op EUR13,94 staat het aandeel rond 12.00 uur 2,1% hoger op EUR12,91, terwijl de ASX-index 6,6% stijgt.

Het uitvoeringstempo van de strategie wordt aan de marktsituatie aangepast, laat de CEO weten. Buijs ziet in de huidige markt kansen om aankopen op aantrekkelijke niveaus te doen, maar zal daarbij zeer selectief te werk gaan. De portefeuille in 2008 zal groeien met minimaal EUR250 miljoen, waarvan EUR217,3 miljoen is gerealiseerd in de eerste drie kwartalen. Het bedrijf zal in het vierde kwartaal in ieder geval e e n aankoop doen: een winkelcentrum in het Zwitserse Fribourg, voor EUR42 miljoen.

Het direct resultaat kwam uit op EUR37,4 miljoen, of EUR1,05 per aandeel, tegen EUR35,7 miljoen in de eerste negen maanden van 2007. Het cijfer is nagenoeg gelijk aan de gemiddelde verwachting van twee analisten, die rekenden op EUR37,6 miljoen. Het directe resultaat bestaat uit de huuropbrengsten, verminderd met de exploitatiekosten, beheerkosten, algemene kosten en financieringskosten.

Het indirect beleggingsresultaat, dat herwaarderingen van de onroerendgoedportefeuille omvat, kwam uit op EUR26,5 miljoen negatief, of EUR0,74 negatief per aandeel. Een jaar eerder bedroeg deze post nog EUR34,1 miljoen positief. De twee analisten rekenden hier gemiddeld op een iets kleinere verliespost van EUR23,2 miljoen negatief. Analist Pieter van der Meijden van Petercam is positief over de operationele resultaten, terwijl hij de afwaardering "in lijn met de markt" noemt.

Van der Meijden noemt als positieve elementen verder de hogere huurinkomsten, lagere operationele kostenmarge en de handhaving van de financieringskosten op 4,7%, waar de analist op een stijging tot 5% rekende. Ook de aanpassing van de groeistrategie aan de huidige moeilijke markt is positief, aldus de analist, die een koersdoel heeft van EUR17,25 met een hold-advies. De huuropbrengsten stegen met 12,2% tot EUR75,1 miljoen, versus EUR66,9 miljoen in de eerste negen maanden van 2007, vooral door de aankoop van een kantorenportefeuille en aankopen in Zwitserland. De vergelijkbare groei van de huurinkomsten was 1,1%.

De marge van de exploitatiekosten daalde tot 10,3%, van 13% in het voorgaande jaar. De bezettingsgraad bleef nagenoeg gelijk, met een leegstand van 6,7% eind september 2008, tegen 6,8% aan het einde van 2007. De herwaardering in de kantorenportefeuille bedroeg EUR33,4 miljoen negatief, waarvan EUR18,1 miljoen in het derde kwartaal. Bedrijfsgebouwen werden in het derde kwartaal met EUR2,5 miljoen afgewaardeerd, terwijl de winkels en woningen nagenoeg gelijk gewaardeerd bleven. Daarnaast werden in het derde kwartaal de rentedekkingsinstrumenten afgewaardeerd met EUR6,9 miljoen. Over de eerste negen maanden steeg de waarde van deze instrumenten met EUR0,7 miljoen.

bron: Dow Jones| Nieuwe Steen Investments (NSI voelt kredietcrisis

-