Bij gestoffeerde en gemeubileerde verhuur is witgoed een vaste kostenpost die in de exploitatie zelden apart wordt bekeken. Toch bepaalt de manier waarop een verhuurder wasmachine, koelkast en droger inkoopt, vastlegt en afschrijft een merkbaar deel van de kosten per verhuurde maand, en van het aantal klachten. Een overzicht van de kostenverdeling, de afschrijving en de inkoopkeuzes voor verhuurders en beheerders.
Partnercontent
Kaal, gestoffeerd of gemeubileerd
De huurovereenkomst bepaalt wie eigenaar is van het witgoed en daarmee wie voor vervanging opdraait. In een kale woning brengt de huurder zijn eigen apparaten mee en neemt hij ze bij vertrek weer mee; de verhuurder zorgt alleen voor deugdelijke aansluitpunten. Bij gestoffeerde verhuur horen vloeren en raambekleding bij de woning en steeds vaker ook een wasmachine of koelkast; bij gemeubileerde verhuur is de volledige inventaris inclusief apparatuur van de verhuurder. Alles wat de verhuurder meelevert, hoort op de inventarislijst bij het contract, met merk, type, serienummer en aankoopdatum. Ontbreekt die lijst, dan valt bij een geschil over een kapotte droger niet eens vast te stellen van wie het apparaat was.
Wie meelevert, betaalt ook de vervanging bij normale slijtage, en dat maakt de inkoopprijs de belangrijkste knop om aan te draaien. Verhuurders die scherp inkopen, kijken daarom niet alleen naar nieuw, maar ook naar een koelkasten outlet: retour- en open-doosapparaten van A-merken die technisch volledig zijn getest, tot 60 procent goedkoper zijn dan nieuw en een jaar garantie meekrijgen. Een licht krasje op de zijwand is in een keukennis onzichtbaar, terwijl het verschil in aanschafprijs één op één doorwerkt in de kostprijs per maand.
Onderhoud en reparatie: de verdeling
Voor het onderhoud geldt de gebruikelijke splitsing tussen kleine herstellingen en groot onderhoud. Dagelijks onderhoud dat de gebruiker zelf kan uitvoeren, zoals het reinigen van filters, het ontkalken van de wasmachine en het legen van het condensreservoir van de droger, komt voor rekening van de huurder. Reparatie en vervanging bij normale slijtage van een apparaat dat bij de woning hoort, zijn voor de verhuurder. Schade door verkeerd gebruik, zoals een muntstuk in de pomp of een droger die maanden zonder schoon filter heeft gedraaid, kan op de huurder worden verhaald, maar alleen als het contract dat mogelijk maakt en de verhuurder het verkeerde gebruik aannemelijk kan maken. Veel beheerders voegen daarom een korte gebruiksinstructie toe aan de welkomstmap; dat scheelt discussies en verlengt de levensduur.
Afschrijving en servicekosten
Groot witgoed gaat bij normaal gebruik ongeveer tien jaar mee. Verhuurders die als onderneming verhuren, schrijven bedrijfsmiddelen fiscaal af in minimaal vijf jaar; particuliere verhuurders in box 3 kennen geen fiscale afschrijving, maar rekenen intern wel met een kostprijs per maand. Die rekensom is eenvoudig: aanschafprijs gedeeld door de verwachte levensduur in maanden, plus een opslag voor een enkele reparatie buiten de garantie. Een apparaat dat fors goedkoper is ingekocht en even lang meegaat, drukt die maandkostprijs evenredig.
Wordt de vergoeding voor meegeleverd witgoed doorberekend in de servicekosten, dan mag niet de volledige aanschafprijs in één keer worden verrekend, maar een jaarlijks bedrag op basis van de afschrijving. In de gereguleerde huur toetst de Huurcommissie zulke posten aan de hand van aanschafbewijzen; in de vrije sector geldt wat partijen hebben afgesproken, mits die afspraak redelijk is. Facturen en garantiebewijzen horen daarom centraal en per adres bewaard te worden.
Garantie, levertijd en leegstand
Een kapotte koelkast in een verhuurde woning is een spoedgeval, en een lege woning zonder witgoed verhuurt niet. Levertijd weegt daarom zwaarder dan bij een particuliere aankoop, net als de vraag wie het oude apparaat afvoert en wie het nieuwe aansluit. Het loont om te werken met een leverancier die groot witgoed binnen één tot twee werkdagen per pallet op een afgesproken moment levert, het oude apparaat meeneemt en het aansluiten als losse dienst aanbiedt, zodat de beheerder niet zelf op locatie hoeft te zijn.
Ook de garantie verdient aandacht, omdat die per conditie verschilt. Triple J Online hanteert bijvoorbeeld twee jaar op nieuw, een jaar op outlet en zes maanden op refurbished, waarbij elk outlet- en refurbished-apparaat vooraf een testprotocol van twaalf stappen doorloopt, van lek- en drukproef tot een volledige cyclustest en een eindcontrole door een tweede monteur. Voor een verhuurder is dat protocol belangrijker dan de conditie zelf: een geteste retourmachine met garantie is een beheersbaar risico, een ongeteste particuliere tweedehands machine niet.
Zo organiseren verhuurders de inkoop
Standaardiseer op één of twee merken en types per apparaatsoort, zodat aansluitingen, stapelkits en gebruiksinstructies overal gelijk zijn.
Leg per adres merk, type, serienummer, aankoopdatum en garantietermijn vast in de inventarislijst en het beheersysteem.
Kies de conditie per situatie: nieuw waar de huurder dat in het topsegment verwacht, outlet of refurbished waar de kostprijs per maand telt.
Plan vervanging bij een mutatie in plaats van te wachten op een storing midden in de huurperiode.
Spreek in het contract af welke kleine herstellingen de huurder doet en leg de gebruiksinstructie bij de oplevering vast.
Witgoed blijft in de exploitatie een bijzaak, maar wel een die per woning merkbaar doorwerkt in de maandkosten en die bij een storing meteen de relatie met de huurder raakt. Wie de eigendom vastlegt, de afschrijving doorrekent en de inkoop inricht op prijs én levertijd, houdt de kosten beheersbaar en de huurder aan boord.
Bron: Witgoed in de huurwoning: wie betaalt, wie schrijft af | Vastgoedactueel
Bekijk het gehele artikel