Edgar Tijhuis – Winkelleegstand na de crisis: 7 gemeenten met de meeste leegstand

14 november 2017 door Edgar Tijhuis Leave a Comment

RTL Nieuws kwam eerder dit jaar met een reportage over leegstand in Nederland. Alhoewel allesbehalve een nieuw onderwerp weet RTL de omvang hiervan opnieuw heel beeldend onder woorden te brengen:

Met de totale oppervlakte van alle leegstaande gebouwen in Nederland kun je moeiteloos een Waddeneiland of een grote gemeente als Maastricht of Amersfoort vullen.

Ondanks de relatief beperkte leegstand van woningen staan kantoren, winkels en scholen veelvuldig leeg. De leegstand in deze categorieën is daarmee fors, ondanks ook weer belangrijke verschillen afhankelijk van de peildatum en de bron. Cijfers van bijvoorbeeld het CBS, het planbureau voor de leefomgeving (PBL) en RTL komen vaak niet overeen met elkaar, en veel cijfers zijn gedateerd.

Volgens een van de recentste bronnen, het Compendium voor de Leefomgeving, staat nu ruim 9% van het winkeloppervlakte leeg (cijfers 1 april 2017). Dit percentage is ongeveer gelijk aan dat voor 2015. In 2016 was het ruim 10 procent, maar dit blijkt vrijwel volledig frictieleegstand te zijn als gevolg van het faillissement van V&D. Voor 2008 was de leegstand jarenlang minder dan 6 procent.

Hier kijken we niet naar de leegstand in het algemeen. Deze speelt natuurlijk al jaren en is tijdens de recente crisis weliswaar fors gestegen maar hierdoor niet veroorzaakt. Vele factoren, waaronder met name de opkomst van online shoppen, spelen hierbij een rol. Waar we hier naar kijken zijn de plekken in Nederland waar de leegstand van winkels extreem is volgens de recente cijfers van het PBL. Deze zijn voor iedere gemeente simpel te raadplegen door op de site de naam van de gemeente in te voeren. Het PBL maakt gebruik van data van Locatus maar pas hierop nog een eigen methode toe. Vastgoedwereld bekeek de zeven gemeenten met de allerhoogste leegstand van winkels en vroeg hen om een reactie.

Edgar Tijhuis - 7 gemeenten met de meeste winkelleegstand

Foto: Lange Munt Gent

Rijswijk

In Rijswijk was de leegstand van winkels tot 2010 heel stabiel en rond het landelijk gemiddelde. Daarna is deze snel gestegen tot 22% dit jaar (PBL) en 19% van het aantal winkels. In een gesprek met de woordvoerder van de gemeente wordt duidelijk waar de problemen zich concentreren en hoe wordt geprobeerd om het aan te pakken.

De meeste leegstand concentreert zich de laatste jaren in het noordelijk deel van In de Bogaard, een winkelcentrum van ruim 60.000 m2. Van oudsher zaten hier veel landelijke winkelketens, die het de laatste jaren echt zwaar hebben gehad. V&D (10.000m2) heeft het grootste aandeel in de leegstand die zo’n 30% bedraagt in het noordelijke deel van het centrum. Het Zuidelijke deel van het winkelcentrum doet het goed en heeft nu aantrekkingskracht op huurders in het Noordelijke deel.

De gemeente wil de leegstand aanpakken door onder meer laten verkleuren van kantoren naar woningen, om extra gezelligheid en consumenten in het gebied te krijgen. En het toevoegen van een fors aantal nieuwe woningen aan het gebied moet hier verder bij helpen.

Beverwijk

Beverwijk is al jaren een zorgenkindje qua winkelleegstand en heeft volgens het PBL een leegstand van bijna 24%. Alhoewel meerdere verzoeken aan de gemeente om een reactie niet werden beantwoord, valt op de site van Project Centrum te lezen welke reeks aan plannen er zijn om het centrum van de stad om te toveren tot het kloppend hart van de regio. Vooralsnog is dit in de cijfers maar beperkt terug te zien, maar recent liet H&M weten het leegstaande pand van V&D langjarig te gaan huren. Hiermee zal een groot gat in het winkelbestand weer gevuld worden en de leegstand aanzienlijk verminderen.

Breestraat Beverwijk (foto Marcel Mulder)

Reusel – de Mierden

In het Brabantse Reusel – de Mierden, tegen de grens met België, was de leegstand van winkels in 2009 nog ver onder het landelijk gemiddelde. Vervolgens vervijfvoudigde deze binnen een jaar om daarna gestaag verder te stijgen tot de huidige 26%.

Benieuwd naar de acties ter plaatse om de leegstand het hoofd te bieden, doen we navraag bij de gemeente. Een betrokken medewerker wijst allereerst op het verschil in percentages tussen verschillende onderzoeken naar leegstand. Zelf werkt de gemeente met de cijfers uit het koopstromenonderzoek. De leegstand is hierin 13,4% voor 2017. De initiatieven om de leegstand te verminderen bestaan allereerst uit een concentratiestrategie voor winkels rondom een kernwinkelgebied, waarbij ook wordt geprobeerd bestaande winkels naar het centrum te laten verhuizen. De structuur wordt daarbij ook verbeterd door het haltermodel toe te passen. In dit geval betekent dat een supermarkt aan zowel de noord- als zuidzijde van het gebied. Verder wordt geïnvesteerd in de openbare ruimte, zoals 30km zones en parkeervoorzieningen. Daarbij wordt samen met ondernemers ook aan promotie en groenvoorzieningen gewerkt. Tenslotte wordt gesproken met eigenaren van solitaire winkelpanden om te bekijken of er een andere bestemming kan worden gerealiseerd, wat meestal wonen betekent (inbreidingslocaties).

Beesel

In het Limburgse Beesel speelt een vergelijkbaar scenario als in Reusel maar dan nog extremer. Van nagenoeg geen leegstand in 2010 stijgt deze naar ruim 29% in 2017. Deze leegstand wordt echter grotendeels bepaald door een grote meubelzaak die in 2012 failliet ging. Zonder dit gebouw daalt de leegstand tot 11% van het winkeloppervlak.

We vroegen Kristie van Os, bedrijvencontactfunctionaris van de gemeente, om de huidige stand van zaken. Ze vat een aantal initiatieven voor ons samen:

Het wordt een hele puzzel: de bekende alternatieve bestemmingen als woningbouw of kantoren lukken niet overal aangezien die aan contingenten zijn gebonden. Het kernwinkelgebied is al verkleind. Daarom zijn wij op zoek naar nieuwe winkelconcepten. Hierover hebben we contact met het Retail Innovation Center Limburg in Roermond die in januari met studenten van Hogeschool Zuyd een pressure cooker bijeenkomst hier organiseren en de resultaten presenteren aan o.a. vastgoedeigenaren. Het feit dat onze gemeente meer dan 500.000 toeristische overnachtingen per jaar kent, zal hierbij zeker kansen bieden. Op deze manier proberen we vastgoedeigenaren op nieuwe ideeën te brengen. Wij zijn ook in gesprek met de provincie in het kader van hun programma Aanpak Winkelleegstand. Tot slot betrekken we de burgers er bij, zij geven immers aan behoefte te hebben aan meer voorzieningen in het centrum. Over wat die voorzieningen kunnen zijn en over wat zij nodig hebben om dit eventueel zelf op te pakken ga ik graag met hen in gesprek.

De inbreng van burgers is opmerkelijk. Op basis van een aantal gesprekken met inwoners is dit jaar de visie ‘Blij in Beesel, vandaag, morgen en overmorgen’ Blij in Beesel, vandaag, morgen en overmorgen opgesteld en die wordt als leidraad gebruikt door de gemeente.

Pekela

Een gemeente die al heel lang met bovengemiddelde leegstand kampt is Pekela. De laatste jaren is de situatie verder verergerd en volgens het PBL staat nu 29% van het winkeloppervlak leeg. Onderliggende oorzaken zijn onder meer de krimp in de regio, een lager dan gemiddeld bestedingspatroon en het bijbouwen van te veel nieuwe winkelruimte. We spraken met Astrid Wijninga van de gemeente Pekela om te horen hoe de leegstand nu aangepakt wordt.

De leegstand is voornamelijk in Oude Pekela te vinden. Daar wordt met het centrumplan Oude Pekela nu hard aan gewerkt om dit tij te keren. Samen met de inwoners wordt Onder het motto “Veur en deur Pekela” bekeken wat de juiste invulling voor het centrum van Oude Pekela kan worden. Voor het centrumplan Oude Pekela is subsidie beschikbaar gesteld door de provincie Groningen. Daarnaast heeft de gemeenteraad geld beschikbaar gesteld. Inmiddels is er circa 2000 m2 gesloopt en op maandag 13 november wordt er gestart met de sloop van een al jaren leegstaand winkelpand van ca. 900 m2. Ook wordt er gekeken naar een andere invulling van leegstaande panden: zorg, start ups, dienstverlening, kunstenaars en een dag horecavoorziening. Op de plek van gesloopte panden wordt in overleg met de bevolking gekeken naar o.a. woningbouw.

Met name de sloop van panden zal op korte termijn de leegstand aanzienlijk verminderen, mede gezien de omvang van de gemeente.

Bloemendaal

Tot 2015 kende Bloemendaal altijd een zeer lage leegstand van winkels, ruim onder het landelijk gemiddelde. Hierna stijgt de leegstand volgens de cijfers van het PBL abrupt van minder dan 10% naar 32%. We namen contact op met de gemeente en Locatus om duidelijkheid te krijgen over de vreemde stijging. De geregistreerde leegstand blijkt voornamelijk veroorzaakt door een enkel pand op een perifere locatie. Deze is sinds 2015 meegenomen in de cijfers alhoewel het pand volgens de gemeente al langer niet meer in gebruik is. De gemeente doet momenteel reeds onderzoek naar de herontwikkeling van deze locatie tot wonen. Zonder dit pand is de leegstand feitelijk zeer laag en lijkt Bloemendaal niet in deze lijst thuis te horen.

Littenseradiel

Absolute koploper voor wat betreft leegstand is volgens het PBL de Friese gemeente Littenseradiel. 65% van het winkeloppervlak zou leeg staan. Kijkend naar de cijfers sinds 2004 valt op dat de leegstand tot 2013 eigenlijk altijd heel beperkt was. Maar in 2013 schiet de leegstand omhoog om te blijven steken rond de 65%. Sindsdien is er nagenoeg geen verandering te bespeuren.

Wanneer we contact opnemen met de gemeente legt Peter van Noort uit wat er aan de hand is. In december 2012 is de plaatselijke woningboulevard gestopt. Het enorme metrage staat sindsdien leeg en verklaart de cijfers van het PBL. Voorzover bekend staan verder maar 3 winkels leeg, verdeeld over evenzoveel kernen.

7 gemeenten met de meeste winkelleegstand

Foto: Sander van Ginkel

‘Harde cijfers’

Het PBL biedt online een enorme schat aan gegevens over leegstand van winkelruimte. Hoewel de cijfers een duidelijke basis hebben, en de mogelijkheid bieden alle gemeenten te vergelijken, zijn ze in die zin ‘hard’ maar zorgen ook voor enorme uitslagen bij met name kleine gemeenten. De meeste gemeenten met extreem veel leegstand worden geplaagd door incidentele problemen die de cijfers onevenredig hard doen stijgen. Bijvoorbeeld een woonboulevard, tuincentrum, V&D of meubelzaak die leeg komen te staan en door de grote metrages voor enorme schommelingen zorgen. Niettemin is de leegstand ook zonder die grote panden soms bovengemiddeld hoog. De aanpak hiervan laat veel van de bekende strategieën zien, waaronder het compacter en aantrekkelijker maken van de centra, sloop, en inbreidingen. Interessant is daarbij dat op meerdere plekken inwoners en bedrijven actief worden betrokken bij het bedenken van oplossingen. Wordt vervolgd….

Edgar Tijhuis is publicist bij Vastgoedwereld.nl. Verder schrijft hij voor Luchthaven.nl, Plugin Magazine, Salon, Versopolis, Fine Dining Lovers en andere media. Edgar Tijhuis verzorgd in opdracht publicaties en lezingen over vastgoed, duurzaamheid en andere thema’s. Daarnaast is hij eigenaar van Katschberg Consulting in Amsterdam. Contact opnemen kan via Twitter of Linkedin

Recente artikelen van auteur Edgar Tijhuis zijn:

Edgar Tijhuis (2017) De Nieuwe School – vier geslaagde transformaties van oude schoolgebouwen en het gebrek aan regie tussen scholen en gemeenten | Vastgoedwereld, 9 maart

Edgar Tijhuis (2016) Tien geslaagde transformaties van kerkelijk vastgoed | Vastgoedwereld, 8 december

Edgar Tijhuis (2016): Duurzaam vastgoed in de luchtvaart? | Vastgoedwereld 21 juni

Edgar Tijhuis (2016) Leegstand in Winschoten fors omlaag door combinatie clicks & bricks en onorthodoxe gemeentelijke aanpak. | Vastgoedwereld, 9 april

Edgar Tijhuis (2016) Van web naar winkelstraat – nieuwe kansen voor winkelvastgoed? | Vastgoedwereld, 25 maart

Edgar Tijhuis (2016) Ondergang V&D mogelijk zegen voor de aanpak van leegstand, | Vastgoedwereld, 11 maart

Edgar Tijhuis | De Nieuwe School – vier geslaagde transformaties van oude schoolgebouwen en het gebrek aan regie tussen scholen en gemeenten

9 maart 2017 door Edgar Tijhuis Leave a Comment

Een jaar geleden wijst de Volkskrant op de kloof tussen gemeenten en scholen over de kosten van renovaties. Met de kop “Leerlingen vaak onnodig lang in verouderd schoolgebouw” wordt een deel van het probleem samengevat. Wettelijk gezien zijn de scholen verantwoordelijk voor onderhoud en de gemeenten voor nieuwbouw. Daar tussenin zit renovatie, de ingrepen die normaal onderhoud te boven gaan maar ook geen nieuwbouw zijn. In de praktijk ontstaan vreemde situaties waarbij scholen en gemeenten elkaar de hete aardappel proberen toe te schuiven. Een onderzoeker van de TU Eindhoven wordt aangehaald die beschrijft wat er gebeurt: “Schoolbestuurders laten rapporten opstellen waarin staat dat het gebouw lekt, piept, kraakt en modern onderwijs in de weg staat, waarna de gemeente er een andere deskundige tegenaan gooit die het tegendeel beweert.” En soms gaat het nog verder laat een expert weten: : “In de hoop uiteindelijk nieuwbouw te krijgen, kan het voor scholen gunstig zijn hun gebouwen slecht te onderhouden. En ondertussen krijgen de kinderen daar gewoon les.”

Een jaar verder zitten we kort voor de verkiezingen en worden pogingen ondernomen het probleem aan te pakken. Vastgoedwereld sprak met Marco van Zandwijk van het Waarborgfonds & Kenniscentrum Ruimte-OK, expert op het gebied van huisvesting van scholen en alle onderwerpen die daarbij horen. Van Zandwijk, van huis uit architect en bouwkundige, nuanceert het uiterst negatieve beeld dat uit de analyse van de Volkskrant oprijst. “Recent zijn door de sector, bestaande PO-Raad (primair onderwijs), de VO-Raad (voortgezet onderwijs) en de VNG, voorstellen aangedragen om de kosten van renovatie samen te delen. Het ontbreekt echter nog aan een sectoroverstijgende aanpak en wettelijke basis om op dit onderwerp nu ook echt door te pakken.”

Als het aan de betrokken partijen ligt wordt onder renovatie voortaan verstaan: een ingreep die de levensduur van een schoolgebouw met minimaal 25 jaar verlengd en het gebouw weer laat voldoen aan de geldende eisen van het Bouwbesluit. Renovatie krijgt dan een juridische status, en uitgangspunt is dat schoolbesturen en gemeenten gezamenlijk verantwoordelijk zijn en bijdragen in de financiering. Vooralsnog is dit echter niet meer dan een afspraak tussen betrokkenen en is de leemte in de wetgeving nog niet gevuld.

Dat laatste speelt mogelijk ook een rol in het geringe aantal oude schoolgebouwen dat met succes wordt afgestoten en een andere bestemming krijgt. Dit is uitdrukkelijk een andere situatie, waarbij het renoveren van de school om als school dienst te blijven doen, om welke reden dan ook geen optie meer is en de school terugvalt aan de gemeente die er vervolgens een andere functie aan geeft. Waar bijvoorbeeld kerken in grote getallen, en vaak met succes, worden getransformeerd tot andere functies, zoals eerder in Vastgoedwereld werd besproken, zijn geslaagde transformaties van oude schoolgebouwen maar met moeite te vinden.

Hierna worden vier voorbeelden besproken van oude scholen waar het in ieder geval wel goed is gelukt, in Amsterdam, Berghem, Culemborg en Den Haag.

Nummer 4 Gezondheidscentrum Berghem

In Berghem stond de voormalige meisjesschool, de Sint Jozefschool, jarenlang leeg midden in het dorp. Een tijd woonden er nog mensen antikraak maar dat kon het verval niet tegenhouden. Uiteindelijk volgde de ommekeer toen een aantal ondernemers via een CV constructie eigenaar werden van het pand, en in eigen beheer de bouw realiseerde.

Een tandarts, huisarts en apotheker vormden met een externe bouwbegeleider het bouwteam en zijn tevens eigenaren. Vervolgens werd in de voormalige Sint Jozefschool een nieuw Gezondheidscentrum gerealiseerd. Als een soort episch centrum van voorzieningen zitten nu de fysiotherapeut, verloskundige, huisarts, podoloog, tandarts, apotheker, diëtist, psycholoog, cesartherapie en logopedist onder hetzelfde dak.

Nummer 3 Lab55 in Den Haag

In Den Haag werd een oude technische school omgebouwd tot een bedrijfsverzamelgebouw met een reeks aan creatieve kleine bedrijven. Vastgoedwereld sprak met Mario van Gisteren, de huismeester van Lab55 zoals het gebouw nu heet. Hij vertelt enthousiast over het pand waarin hij sinds het allereerste begin in 2009 werkt:

“Het gebouw is eigendom van de gemeente Den Haag en de Dienst Stedelijke Ontwikkeling heeft bedacht dat het een bedrijfsverzamelgebouw moest worden. Hierop is de voormalige school verbouwd en zijn er bedrijven in gekomen. Het is enorm leuk de enorme diversiteit te zien. In de klaslokalen zitten veel kantoortjes en in de oude hallen van de school, waar vroeger bijvoorbeeld gelast werd, zitten onder meer een bedrijfje dat zweefvliegtuigen bouwt en een interieurbouwer. In totaal zitten er 54 bedrijven op zo’n 9000m2.”

Een gang door het gebouw bevestigt de aanwezigheid van de meest uiteenlopende bedrijven, zoals houtbewerkers, architecten, fotografen, mediabureau’s en muziekstudio’s. Alhoewel de huren iets lager zijn dan elders, wordt er niet gesubsidieerd en is het gebouw kostendekkend.

Nummer 2 Gezondheidscentrum Culemborg

In Culemborg trof Vastgoedwereld nog een zeer geslaagde transformatie van school naar gezondheidscentrum aan. Het gaat om de in 1956 gebouwde Rijk van Gaasbeekschool. We spraken met de enthousiaste initiatiefnemer Patrick van der Sman, die meteen van wal steekt: “Het is echt een uniek centrum met verschillende disciplines uit de gezondheidszorg onder één dak. Daarbij ben ik blij dat het historische pand geheel behouden is gebleven en nu een maatschappelijke invulling heeft”.

Het project bleef niet onopgemerkt en de Bouwsociëteit Rivierenland zag hierin mede aanleiding om aan Van der Sman de Gouden Flip Award uit te reiken. In het juryrapport merken zijn op “Deze oude ROC-locatie is dit jaar door hem compleet gerenoveerd met oog voor oude traditionele details. Er zijn bijvoorbeeld renovatieprofielen voor de kozijnen gebruikt om het oude karakter te handhaven. Tevens is de oude schoolbel weer in ere hersteld. Voor de uitvoering werd aansluiting gezocht met lokale partijen – wat de Bouwsociëteit natuurlijk erg stimuleert – waardoor de verbouwing/renovatie erg voorspoedig is verlopen en in een heel kort tijdsbestek (in minder dan 4 maanden tijd) werd gerealiseerd.”

Vooral de snelheid van de renovatie valt op en een blik op de website laat zien hoe compleet het gezondheidscentrum anno 2017 is. Een apotheek, huisarts, psychiater, een psychologenpraktijk, huidtherapeut, onderwijscentrum, podotherapeut, fysiotherapeut, osteopaat, logopedist, en een behandelaar van hersenletsel.

Alhoewel het gezondheidscentrum nog maar kort draait laat Van der Sman weten dat er al plannen zijn nog eens met 600m2 uit te breiden. Verder volgt de herontwikkeling van de Oranje Nassauschool uit 1999, die in september jl. leeg kwam. Deze school zal een woonfunctie krijgen.

Nummer 1 Midwest in Amsterdam

De laatste en meest bijzondere metamorfose bezocht Vastgoedwereld in Amsterdam, in het voormalige schoolgebouw De Wissel, in 1924 gebouwd midden in de Baarsjes, dat nu als MidWest tot ver buiten de stad opzien baart. Het gebouw had sinds 2009 geen enkele functie meer en vormde een zwart gat in de buurt. En dat terwijl het monumentale schoolgebouw tegelijkertijd een soort iconisch baken in de buurt was qua architectuur en ligging. In 2012 zetten drie buurtbewoners de schouders onder een plan om het schoolgebouw nieuw leven in de blazen en daarbij uitdrukkelijk een maatschappelijke functie te behouden. We spraken met een van de initiatiefnemers, Anita Groenink, die vol enthousiasme de recente historie samenvat.

“In 2012 schreven we een plan, deden haalbaarheidsonderzoek en activeerden het gebouw (antikraak) door het een podium te laten zijn voor een tweetal voorstellingen en door de de gemeente een kijkje in de keuken (en natte kelder) te geven tijdens een avontuurlijke rondleiding in 2012. In 2013 kreeg de inmiddels opgerichte Stichting MidWest de sleutel en een gebruikersovereenkomst. Vanaf het eerste half jaar waren bijna alle lokalen en kantoren in het gebouw van ca 1400 m2 vvo verhuurd aan ondernemers, freelancers en initiatieven uit Amsterdam West. In 2016 is het uiteindelijk gelukt om met het gebouw aan te kopen en de renovatie te financieren. Momenteel wordt het gebouw gerenoveerd waarbij de voormalige gymzaal in het hart van het gebouw een café wordt, met een podium en twee glazen tuingevels als ontmoetingsplek van de buurt.”

MidWest is volgens de initiatiefnemers een social enterprise in De Baarsjes die maatschappelijke impact realiseert door versterking van de sociale cohesie, stimulering van de wijkeconomie en talentontwikkeling in de buurt. Zo’n 50 ondernemers huren een kantoor of lokaal op een van de verdiepingen van het gebouw, het podium en filmzaal is voor ca 15 groepen de uitvalsbasis voor dans, film, foto, muziek of theater. Daarbij zorgen meer zakelijke activiteiten zoals vergaderingen voor continuïteit in de financiën.

Het leukste komt als we het pand verlaten en naar buiten gaan. Terwijl we verbaasd staan te kijken legt Groenink uit: “Niet alleen de begane grond is een ontmoetingsplek maar ook de twee tuinen van het gebouw. De bewoners ontmoeten elkaar bij de gezamenlijke zorg voor de kippen in de Coöperatie KipWest en het onderhoud van de boomgaard die binnen een jaar uit de grond is gestampt en afgelopen zomer een eerste oogst aan (stads)appels, citroenen, frambozen en ander fruit opleverde, tussen de kleine poelen en een hergebruikte kas.”

We beloven in de zomer nog eens terug te komen voor het terras…

Edgar Tijhuis

Edgar Tijhuis is publicist bij Vastgoedwereld, Plugin Magazine, Salon, Versopolis en andere media. Hij is eigenaar van Edgar Tijhuis – Katschberg Consulting in Amsterdam.

Andere artikelen van Edgar Tijhuis:

Edgar Tijhuis (2016) Tien geslaagde transformaties van kerkelijk vastgoed | Vastgoedwereld, 8 december

Edgar Tijhuis (2016): Duurzaam vastgoed in de luchtvaart? | Vastgoedwereld 21 juni

Edgar Tijhuis (2016) Leegstand in Winschoten fors omlaag door combinatie clicks & bricks en onorthodoxe gemeentelijke aanpak. | Vastgoedwereld, 9 april

Edgar Tijhuis (2016) Van web naar winkelstraat – nieuwe kansen voor winkelvastgoed? | Vastgoedwereld, 25 maart

Edgar Tijhuis (2016) Ondergang V&D mogelijk zegen voor de aanpak van leegstand, | Vastgoedwereld, 11 maart

Edgar Tijhuis: Duurzaam vastgoed in de luchtvaart?

15 december 2016 door admin

Duurzaam en luchthaven lijkt op het eerste gezicht een onwaarschijnlijke combinatie. Verschillende luchthavens bewijzen echter het tegendeel. Tussen de kerosinedampen worden alle mogelijke initiatieven genomen om bijvoorbeeld bouwmaterialen te recyclen, energie te besparen, eigen biobased producten te maken en op grote schaal zonne-energie in te zetten. Edgar Tijhuis en Jasper Blok bekeken de ontwikkelingen op de Nederlandse en Belgische luchthavens en sprak met vertegenwoordigers van Brussels Airport, Schiphol en Groningen Airport Eelde.

Hergebruikt puin

vergruizing Het opnieuw gebruiken van puin gebeurt al jaren. Het overgrote deel kan daarbij opnieuw ingezet worden. Alhoewel dit duurzaam is, kost het transport van het puin nog zeer veel energie. Echt interessant wordt het pas als het puin ter plekke opnieuw ingezet kan worden. Anke Fransen, persvoorlichter van Brussels Airport, geeft hiervan een actueel voorbeeld:

Vorig jaar werd onze startbaan 25L gerenoveerd. Daarbij is de nieuwe techniek van grooving gebruikt waarbij zo’n 85.000 groeven op 3 à 4 centimeter van elkaar staan over de hele lengte van de baan. Regenwater kan zo makkelijker wegvloeien, vliegtuigbanden hebben meer grip en slijten minder snel. Tijdens de werkzaamheden werd het afgeschraapte asfalt, zo’n 100.000 ton, opnieuw gebruikt in de fundering. Op deze manier werd niet alleen dit afval vermeden, maar hebben ook 4.000 vrachtwagens minder moeten af- en aanrijden op de werf, waarmee 860 ton aan CO2 is bespaard.

Op Schiphol is recent dezelfde weg ingeslagen, aldus persvoorlichter Annemieke Herberigs:

Wat betreft vastgoed zijn we net begonnen met specificeren dat minimaal 90% van het vrijkomende materiaal bij het slopen ook daadwerkelijk wordt hergebruikt of gerecycled op locatie, anders op Schiphol rijk en als dat niet mogelijk is dan zo dichtbij Schiphol als mogelijk. Een voorbeeld is het beton van het platform bij de C-pier dat is hergebruikt als fundering voor de rijbaan Sierra. Verder heeft Schiphol duurzaam vastgoed. Voorbeelden zijn TransPort op Schiphol (Oost), theBASE (op centrum), P3 garage (90% staal en beton) en de ontwikkeling van een Cradle to Cradle mortuarium

Een combinatie van hergebruik van materialen op locatie en schone energie, is het futuristische nieuwe busstation ‘Knooppunt Schiphol Noord’. Een Britse T2-vliegtuighangar uit de Tweede Wereldoorlog, verplaatst, gerenoveerd en herbouwd als OV-knooppunt met acht bushales. Op de overkapping van spanten is een nieuw lichtdoorlatend kunstof dak gelegd met 22 clusters van 20 zonnepanelen die het busstation voorzien van alle benodigde elektriciteit.

Een heel bijzondere vorm van recycling is te vinden op Groningen Airport Eelde. Onno de Jong, havenmeester van de luchthaven, vertelt:

Wij hebben bij de bouw van de verlenging van de startbaan AVI (afvalverbrandingsinstallatie) bodemas gebruikt voor de fundering. Verbrand afval is zo als secundaire bouwstof gebruikt en hiermee is 140.000 ton zand bespaard. Nog nergens in Europa is dit eerder onder een startbaan toegepast. Verder is al het zand dat vrij kwam bij de bouw elders op het terrein verwerkt en is ruim 5,5 hectare bos aangelegd, deels als verplichte compensatie. Bij de samenstelling van het bos heeft de luchthaven uitdrukkelijk gekozen voor soorten die zoveel mogelijk CO2 en fijnstof opnemen.

Biobased banken, home-grown verf en vogelwerend gras

Op Schiphol wordt geprobeerd de beschikbare grond op zoveel mogelijk manieren duurzaam in te zetten. In plaats van gras zijn grote stukken grond bedekt met vlas en olifantsgras. Hiermee worden niet alleen vogels geweerd en CO2 geabsorbeerd, maar worden ook duurzame bouwmaterialen zoals bio-composiet en natuurverf geproduceerd.

0771SchipholBankjes In april berichtte Duurzaambedrijfsleven.nl al dat op Schiphol Plaza twee grote biobased banken waren geplaatst. De banken zijn gemaakt door studenten van de Hogeschool Inholland in samenwerking met Schiphol. Iedere bank is gemaakt van gewassen die in het start- en landingsbaan gebied zijn gekweekt en per bank is hiermee zo’s 1500 kg CO2 geabsorbeerd. Navraag bij Schiphol leert dat er ondertussen al vier banken staan en elders in de Haarlemmermeer komen er nog vier.

Verder is sinds kort een manier gevonden om ook de ‘menselijke natuur’ in de vorm van de bezoekers van Schiphol duurzaam te gebruiken. In een proef is uit sanitair afvalwater van vliegtuigen een fosfaatverbinding (struviet) gewonnen. Dit struviet wordt vervolgens omgezet in korrels die direct als mest te gebruiken zijn en deze zomer uitgereden zullen worden. Met projecten als deze wordt het cradle to cradle idee steeds verder gerealiseerd. In dit geval als onderdeel van het TKI (Topconsortia voor Kennis en Innovatie) project ‘Sustainable Airport Cities’.

Ondanks deze initiatieven is er nog veel te doen. Zo blijkt bijvoorbeeld uit het Schiphol jaarverslag het percentage gescheiden afval in de afgelopen vijf jaar niet te zijn gedaald, maar constant rond de 30% te schommelen. Verder is het verbruik van elektriciteit en brandstoffen, gemeten in CO-emissies, zo’n 25% gedaald in de afgelopen zes jaar maar. Maar de oude doelstelling om in 2020 voor minimaal 20% te voorzien in de eigen energiebehoefte door duurzame energieopwekking is in 2015 losgelaten.

Schiphol, 3 juli 2015 – VLAS. Vlakbij Schiphol wordt vlas geteeld waar verf van wordt gemaakt. Foto Dingena Mol / Hollandse Hoogte

In Groningen zijn er ondertussen plannen om de omgeving van luchthaven om te toveren in een broedplaats voor innovatie en (kennis) ontwikkeling. In een bericht van 1 juni jl. laat de Investerings- en Ontwikkelingsmaatschappij voor Noord-Nederland weten dat de provincie Drenthe 8,2 miljoen euro gaat investeren in het project Living Lab Eelde. Een deel van dit bedrag gaat naar een mega-zonnepark. Verder komt er rond het vliegveld biomassateelt en kleinschalige energiebouw. Daarnaast gaan er experimenten plaatsvinden op het gebied van energie-infrastructuur en netwerkbeheer. Het Living Lab is in 2015 gestart in samenwerking met de gemeente Tynaarlo en de Hanzehogeschool Groningen.

Energiebesparing

Op de verschillende luchthavens zijn vele voorbeelden te vinden van forse energiebesparing. Bij de al genoemde renovatie van de startbaan op Brussels Airport werden LED lampen geinstalleerd in plaats van halogeen lampen. Hiermee werd een besparing van 420 MwH per jaar gerealiseerd, vergelijkbaar met het verbruik van zo’n 115 huishoudens. Ook op Groningen Airport Eelde is de verlichting bij de verlenging en groot onderhoud vervangen door energiezuinige lampen en LED-verlichting. Anke Fransen noemt nog een aantal andere voorbeelden uit Brussel:

Bij nieuwbouw en renovatie hanteren we waar technisch en financieel haalbaar de Trias Energetica. We proberen allereerst de energieconsumptie van het gebouw te verminderen, bijvoorbeeld door de gebouwschil te isoleren en optimaal daglicht te gebruiken. Verder passen we energiebesparende technieken toe (zoals LED verlichting) en maken we gebruik van hernieuwbare energietechnieken (zoals een warmtepomp, koude- en warmteopslag (KWO), bodem energie opslag (BEO), zonnepanelen en een zonneboiler). Brussels Airport beschikt over twee warmtenetten waarop we gebouwen kunnen aansluiten voor piekwarmtevragen of als backup.

Verder werd in februari bekendgemaakt dat de luchthaven 30 elektrische bussen wil aankopen voor passagiersvervoer op het luchthaventerrein. Daarnaast worden 40 dienstvoertuigen vervangen door voertuigen op aardgas. Wanneer ondertussen naar de grote lijn wordt gekeken, blijken de initiatieven ook significant verschil te maken in Brussel. Terwijl het aantal passagiers tussen 2009 en 2014 met 29% steeg, daalde de hoeveelheid ingekochte stroom met ruim 8% en het gasverbruik met ruim 30%.

Op Schiphol wordt ook ingezet op energiebesparing, naast het in de nabije toekomst inkopen van duurzame energie en het gebruik van zonne-energie voor de bussen. Een concreet voorbeeld van besparing is een nieuw ontwikkelde bagageband, de Blueveyor, gemaakt uit biologisch afbreekbaar materiaal. De band verbruikt 60% minder energie en in combinatie met het stil zetten van de banden wanneer er geen koffers op liggen, levert dit een forse besparing op. In totaal kent Schiphol een stelsel van zo’n 30 kilometer aan bagagebanden die verantwoordelijk zijn voor zo’n 10% van het energieverbruik van de luchthaven.

Schiphol_bagage_blueveyor

Zonnepanelen

Belangrijk onderdeel van de verduurzaming is het grootschalig inzetten van zonne-energie. Op Schiphol rijden sinds vorig jaar bijvoorbeeld 35 volledig elektrische bussen. De bussen worden opgeladen met zonne-energie van een locatie van 3.000 vierkante meter op Schiphol die per jaar ruim 440 Mwh oplevert (evenveel energie op als ruim 130 gemiddelde Nederlandse huishoudens).

Alhoewel op Schiphol voldoende ruimte is om een veelvoud van de huidige zonne-energie op te werken, kiest Schiphol uitdrukkelijk voor het inzetten op duurzame gewassen op de grond rondom de luchthaven, aldus de persvoorlichter:

We kiezen ervoor om zonnepanelen allereerst op bestaande daken toe te passen en daarna op nieuwe daken (carports) met zonnepanelen boven parkeerplaatsen. Op het maaiveld is de positieve impact op de planeet en duurzame werkgelegenheid veel groter als we daar inzetten op duurzame gewassen. We kunnen daarmee heel veel zwaar vervuilende industrie die nu producten en bouwmaterialen levert aan de luchthaven uitfaseren en door slim gebruik van eigen gronden zelf klimaat positief toepassen.

Ook in Brussel wordt ingezet op zonne-energie. In 2011 werd er een zonnepanelenpark aangelegd op het dak van een vrachtgebouw van Brucargo en in 2013 nog een extra park op een 1,7 hectare groot terrein bij de luchthaven. In totaal wordt hiermee jaarlijks 2.884 Mwh opgewekt, te vergelijken met het verbruik van ruim 870 huishoudens. In de toekomst wil de luchthaven het vermogen nog verder uitbreiden:

Bij elke gebouwrenovatie en nieuwbouw bekijken we of het plaatsen van zonnepanelen op het dak haalbaar is. Dat is afhankelijk van de oriëntatie van het gebouw en het advies van Belgocontrol (de organisatie belast met de veiligheid van het vliegverkeer).

Tenslotte is bij luchthaven Groningen Airport Eelde een megaproject gepland, met 77.000 zonnepanelen op een 20 hectare groot terrein. Dit moet in de toekomst 5500 huishoudens van stroom gaan voorzien. Gevraagd naar de stand van zaken op dit moment en de betrokkenheid van de luchthaven, licht Onno de Jong, de situatie toe:

Er is een bouwaanvraag gedaan bij de gemeente die benodigd is voor de SDE aanvraag. De periode om een zienswijze in te kunnen dienen is net afgesloten. De luchthaven stelt de grond tegen een vergoeding beschikbaar aan de ontwikkelaar die zelf de panelen bouwt en de exploitatie doet

Gezien de berichten in de media en toelichting van de luchthaven, lijkt het park er te gaan komen en dit zou voorzover bekend veruit het grootste in de Benelux worden.

Toekomst

Luchtvaart en duurzaamheid lijken elkaar niet uit te sluiten gezien de besproken voorbeelden. Tegelijkertijd zijn er nog veel luchthavens waar, blijkens de beschikbare openbare informatie, geen initiatieven ondernomen worden. De meeste van die luchthavens reageerden ook niet op verzoeken om toe te lichten hoe hun vastgoed wordt ‘verduurzaamd’. Een aantal luchthavens maakt echter forse stappen om z’n gebouwen en gronden veel duurzamer te gebruiken. Door innovatie, creativiteit en een duidelijke focus op duurzaamheid lijken de mogelijkheden schier onbeperkt om de ecologische footprint van het luchthavenvastgoed steeds verder te verkleinen.

Auteur: Edgar Tijhuis

Andere artikelen van deze auteur

Edgar Tijhuis (2016) Leegstand in Winschoten fors omlaag door combinatie clicks & bricks en onorthodoxe gemeentelijke aanpak.Vastgoedwereld, 9 april

Edgar Tijhuis (2016) Van web naar winkelstraat – nieuwe kansen voor winkelvastgoed? Vastgoedwereld, 25 maart

Edgar Tijhuis (2016) Ondergang V&D mogelijk zegen voor de aanpak van leegstand, Vastgoedwereld, 11 maart

Edgar Tijhuis: Tien geslaagde transformaties van kerkelijk vastgoed

8 december 2016 door Edgar Tijhuis Leave a Comment

Vorige maand werd in de Tweede Kamer een hoorzitting gehouden over de leegstand van religieus erfgoed, zoals kerken, kloosters en andere gebouwen. Het behoud van religieus erfgoed staat onder druk door het afnemende aantal leden en bezoekers, en daarmee overtollig worden van vele kerken. Verwacht wordt dat de komende tien jaar 600 à 700 protestantse en 400 à 500 rooms-katholieke kerken als kerk zullen gaan sluiten. De Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed noemt de herbestemming van die religieuze monumenten “een van de grote opgaven van de komende jaren”.

Vraag en aanbod

De hoorzitting in de Tweede Kamer lijkt vooral een teken dat de sluiting van kerken en transformatie naar andere functies een groot probleem is. Nederland kent een enorm aantal (voormalige) kerken. Door Jan Sonneveld (overleden in 2012) werd jarenlang intensief informatie verzameld over de duizenden kerken, kapellen, vergaderlokalen en andere gebouwen waar in Nederland godsdienstige samenkomsten worden of werden gehouden. De gegevens zijn opgeslagen in een unieke database waarin informatie te vinden is over circa 19.000 kerkelijke gebouwen van meer dan 100 kerkgenootschappen, uit heel Nederland

Experts die betrokken zijn bij transformaties van kerken bevestigen het probleem rond de sluiting van veel kerken. Vastgoedwereld sprak met Mirjam Blott, projectleider Agenda Toekomst Religieus Erfgoed:

De komende jaren komen duizenden kerken leeg, waaronder veel in krimpgebieden. Vraag is of voor al die kerken nieuwe functies worden gevonden die renderen. Ik denk dat dit inderdaad meer leegstand gaat opleveren.

Tegelijk is er in de markt juist de nodige vraag naar kerken zoals Mickey Bosschert van Reliplan, een organisatie die bemiddelt bij de koop en verkoop van kerkelijk en maatschappelijk vastgoed, recent stelde in Trouw:

We worden plat gebeld, maar kunnen helaas niet iedereen aan een kerkruimte helpen.

Bosschert geeft echter tegelijk ook aan waar het probleem zit, ondanks het enthousiasme in de markt:

.. de zoektocht naar de juiste kerk is lastig, doordat bepaalde behoeftes vaak niet aansluiten bij de beschikbare locaties. Soms valt de bereikbaarheid tegen of blijkt het bouwkundig niet naar smaak. Het is een heel proces. Vaak is er uiteindelijk ook een tekort aan geld om het pand te verbouwen.

Petra Stassen van Kerkelijk Waardebeheer, een stichting die zich richt op vraagstukken van boventallig vastgoed van christelijke kerken, laat in een gesprek met Vastgoedwereld weten:

Locatie is belangrijk en type gebouw. In een grote stad liggen de dingen anders dan op het platteland. Kleine kerkjes zijn letterlijk en figuurlijk handzamer. Partijen die ingeschreven staan omdat ze ‘een kerk zoeken’ zijn er volop. Partijen die het ook werkelijk aan kunnen om een kerk te exploiteren zijn er heel veel minder.

Tien voorbeelden van geslaagde transformaties

Vastgoedwereld ging op pad om vele geslaagde voorbeelden te bekijken van kerken die een andere functie kregen. Hieronder de tien meest inspirerende voorbeelden die we tegenkwamen. Eerlijkheidshalve moet hierbij vermeld worden dat de meeste voorbeelden niet mogelijk zouden zijn zonder flinke schenkingen zoals Petra Stassen uitlegt:

Bij de geslaagde projecten moet er gemiddeld 1 miljoen euro bij in de vorm van een schenking, wil het uit kunnen. In Zwolle en in Bemmel met dank aan gulle gevers.

Nummer 10. In de Sacramentskerk in Gouda is een Gezondheidscentrum ingericht met huisartsen, tandartsen en fysiotherapeuten handig bij elkaar. Verder is er ook een Centrum voor Jeugd en Gezin gevestigd. Een ander Gezondheidscentrum is gevestigd in de Sint Gertrudis van Nijvelkerk in Heerle (gemeente Roosendaal), waar de kerk ook een dorpshuis en kerkbestuur huisvest.

Nummer 9. Een actieve invulling van de kerk is gevonden in de Sint Josephkerk in Arnhem. Deze doet dienst als skatebaan voor zowel skaten als BMX-en. Een andere ‘actieve’ kerk is de Martelaren van Gorcumkerk in Den Haag waarin een indoor trampolinepark is gevestigd.

Bron: Skatehal Arnhem FB

Nummer 8. In het 18e eeuwse voormalig Nederlands Hervormde Kerkje te Alem (Gemeente Maasdriel) in de Bommerler-waard, is de Dakpannencollectie Mombers gevestigd. Een unieke verzameling van bijna 3000 dakpannen en ornamenten vanaf het jaar 1300. Een ander museum dat al sinds 1984 in een kerk is ondergebracht is het Museum Speelklok in de Buurkerk in Utrecht.

Bron: Museum Speelklok FB

Nummer 7. Niet uniek maar wel geslaagd zijn de in 2001 gerealiseerde appartementen in de Haarlemse Elbakerk en de appartementen die in 1998 in de Sint Josephkerk in Hilversum in gebruik werden genomen. Het zijn slechts twee van de talloze kerken die een woonfunctie kregen.

Bron: Classylife.nl

Nummer 6. De Politieacademie in Apeldoorn zit sinds 2010 in het Aartsbischoppelijk Klein Seminarie nadat dit gebouw uit 1935 werd gerenoveerd en aangevuld met nieuwbouw.

Nummer 5. De voormalige Donatuskerk in Bemmel werd door een burgerinitiatief (Stichting Kerk Bemmel) omgetoverd tot de Theaterkerk Bemmel. In het 232 zitplaatsen tellende theater worden voorstellingen gehouden en films getoond.

Bron: Theaterkerk Bemmel FB

Nummer 4. Een van de meest opvallende kerken is de Broerenkerk in Zwolle. Boekhandel Waanders heeft zich hierin gevestigd met een indrukwekkende winkel die zich over meerdere verdiepingen uitspreidt. In dezelfde kerk zit een brasserie en worden tentoonstellingen, lezingen en concerten gehouden.

Nummer 3. Paradiso in Amsterdam is zo bekend als poppodium en nachtclub dat haast wordt vergeten dat het voorheen een kerk was totdat in 1968 het ‘Cosmisch Ontspanningscentrum Paradiso’ haar deuren opende, met als doel een vrijplaats te bieden aan creatief talent.

Nummer 2. De Jopenkerk (of Vestekerk) in Haarlem biedt bezoekers een Grand Café, een restaurant en een brouwerij van speciale bieren waarin bezoekers het brouwproces zelf kunnen zien.

Bron: Jopenkerk Haarlem FB

Nummer 1. Tenslotte waarschijnlijk de meest geslaagde herbestemming van een kerk in Nederland. De Dominicanenkerk in Maastricht die al sinds 1804 niet meer voor religieuze diensten werd gebruikt en sindsdien talloze functies had, en leegstond, totdat het een boekhandel werd. Door The Guardian werd deze uitgeroepen tot de beste boekwinkel ter wereld:

What does a city do with an 800-year-old church with no congregation? Well, it could make like the Dutch and convert it into a temple of books. The old Dominican church in Maastricht was…has been turned into what could possibly be the most beautiful bookshop of all time…(it) retains the character and charm of the old church, while being fitted with a minimalist and modern interior design that overcomes any suggestion of fustiness. From the images you can find on the web you can see that it is a bookshop made in heaven.

Andere artikelen van Edgar Tijhuis:

Edgar Tijhuis (2016): Duurzaam vastgoed in de luchtvaart? | Vastgoedwereld 21 juni

Edgar Tijhuis (2016) Leegstand in Winschoten fors omlaag door combinatie clicks & bricks en onorthodoxe gemeentelijke aanpak. | Vastgoedwereld, 9 april

Edgar Tijhuis (2016) Van web naar winkelstraat – nieuwe kansen voor winkelvastgoed? | Vastgoedwereld, 25 maart

Edgar Tijhuis (2016) Ondergang V&D mogelijk zegen voor de aanpak van leegstand, | Vastgoedwereld, 11 maart

Leegstand in Winschoten fors omlaag door combinatie clicks & bricks en onorthodoxe gemeentelijke aanpak

11 april 2016 door admin 1 Comment

Zoals zoveel plaatsen heeft Winschoten sinds lange tijd te maken met leegstand van winkelpanden en andere gebouwen. Tot 2015 nam de leegstand in Winschoten echter bijkans endemische vormen aan. De laatste twee jaar is door een uniek privaat initiatief en tegelijk vergaande maatregelen van de gemeente, de groeiende leegstand een halt toegeroepen en volgens de gemeente zelfs met 40% gedaald vanaf oktober 2014.

Wat vooraf ging

Winschoten kampte al vele jaren met forse leegstand en verpaupering in de binnenstad. In een reportage van RTV Blauwestad uit maart 2010 wordt uitvoerig ingegaan op de leegstand van winkels die op dat moment zo’n 14% bedraagt, tegenover 6% landelijk. Winschoten stond daarmee op de 4e plaats van Nederland op dit gebied. De gemeente en de nieuw opgerichte Stichting Carillon probeerden het tij te keren en een belangrijke winkelstraat, de bekende Torenstraat met 80% leegstand, weer tot leven te wekken.

In 2012 komt RTV Noord met een tweedelige reportage over de leegstand in Winschoten en blijkt van de plannen van twee jaar eerder weinig terecht gekomen te zijn. Dichtgetimmerde panden domineren het beeld, onder meer in de geplaagde Torenstraat. Een reeks aan oorzaken wordt genoemd voor de voort gaande leegloop. Volgens een geïnterviewde hoogleraar vastgoedontwikkeling zijn onder meer de stagnerende bevolking en de afnemende regiofunctie ten voordele van Stadskanaal en Veendam van belang. Een andere oorzaak is de rol van online winkels die concurreren met de fysieke winkels op straat, en natuurlijk de crisis vanaf 2008.

Een in de nagenoeg verlaten Torenstraat achtergebleven winkelier wijst op een hele andere oorzaak. Veel winkeliers zijn volgens haar vertrokken naar het in 2002 geopende winkelcentrum ‘t Rond. Het winkelcentrum ligt net buiten het oude centrum van Winschoten en niet “in de loop” van het winkelend publiek. Een oud-wethouder van Winschoten laat in de reportage weten dat leegstand in de periferie van het centrum niet te voorkomen is. Opmerkelijk is echter dat het met instemming van de gemeente gebouwde winkelcentrum op zijn minst een deel van de leegstand zou kunnen verklaren. Op dat moment was de leegstand echter nog veel lager en vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde. Veel middenstanders zouden destijds verhuisd zijn van oude winkelstraten in het centrum naar het nieuwe winkelcentrum. Ondertussen bestaan nagenoeg al deze winkels echter niet meer en zitten nieuwe winkels in ‘t Rond. Recent heeft het winkelcentrum een facelift ondergaan en worden nog een aantal andere panden gesloopt om ruimte te maken voor extra parkeerplaatsen.

Het gevolg van de verschillende ontwikkelingen was dat de leegstand in maart 2014 was opgelopen tot 91 panden, waarvan 28 in het centrum en 63 in aangrenzende straten. Dit bleek ook uit de vermelding in de Retail Risk Index van Locatus van 2015 waarbij Winschoten op de 3e plaats stond van de meest risicovolle winkelgebieden in Nederland. Volgens Locatus heeft een gemiddelde winkel in Winschoten 21,9% kans op sluiting binnen een jaar. Volgens cijfers van het Planbureau voor de Leefomgeving is de leegstand in de gemeente Oldambt, waarvan Winschoten veruit het grootste deel vormt, gestegen van 7,8% (in 2010) naar 16% (in 2014).

Winschoten 24

2016-03-29 14.25.05 Op wat achteraf gezien waarschijnlijk het dieptepunt voor de middenstand in Winschoten is, markeert een nieuw privaat en gemeentelijk initiatief de weg naar herstel. De Stichting Winschoten 24 bedenkt een aantal plannen om de winkels in Winschoten opnieuw tot bloei te brengen. Op 3 mei 2014 start Winschoten 24, een unieke combinatie van een fysieke webwinkel en een platform waar lokale ondernemers samenwerken.

Via de website van Winschoten 24, die ook een Duitse en Engelse versie heeft, kunnen klanten van tientallen lokale ondernemers via een site in een enkele webshop alle mogelijke producten bestellen. De producten kunnen, mits voor 17.00 uur besteld en binnen de regio Winschoten, nog dezelfde dag thuis bezorgd worden of afgeleverd bij een verzamelpunt in de binnenstad. De service van Winschoten 24 is hiermee voor kleine ondernemers vergelijkbaar met die van de meeste grote bekende landelijke online winkels. Naast de webwinkel zorgt de website voor promotie van evenementen en winkels in Winschoten en zorgt de Stichting ook voor gratis Wifi in de binnenstad.

Na bijna twee jaar blijkt het initiatief goed te werken. Vastgoedwereld sprak met Alexander Nicolai, initiatiefnemer achter de Stichting en ondernemer in Winschoten. Hij noemt spontaan een reeks aan resultaten en nieuwe initiatieven:

Door onze website kunnen deelnemende winkels niet alleen hun producten ook online verkopen, maar zorgen we ook voor promotie van evenementen in Winschoten en alle bijna 200 winkels in Winschoten die in onze online winkelgids staan. Naast de site gebruiken we hiervoor ook actief social media zoals Facebook en Twitter. Verder gaan we binnenkort ook actief de grens over om in Duitsland aandacht te vragen voor Winschoten als winkelstad.

Vooral de kleinere ondernemers hebben baat bij de mogelijkheden van de website van Winschoten 24. Winkels die normaal gesproken geen geld hebben voor een webshop kunnen alsnog via de gemeenschappelijke site hun producten online verkopen. Dit leidt soms tot opmerkelijke resultaten zoals Nicolai uitlegt:

Sommige winkels groeien aanmerkelijk door extra omzet via onze site. Bestellingen komen vaak vanuit het hele land en uit Duitsland.

Hiermee kan niet alleen omzet lokaal vastgehouden worden maar zelfs omzet binnengehaald worden die normaal gesproken voornamelijk naar grote landelijke of buitenlandse ketens zou vloeien. Navraag bij een andere ondernemer, Nanny Hut van de KadoHUT, bevestigt het door Nicolai geschetste beeld. In antwoord op vragen van Vastgoedwereld naar haar eigen ervaringen zegt zij:

Sinds de start van Winschoten 24 heb ik mijn omzet zien stijgen. De bijna dagelijkse online bestellingen komen daarbij voornamelijk van ver buiten de regio. Ik beschouw dit als een soort ‘bonus omzet’ alhoewel de online klanten ook terugkerende klanten kunnen worden. De goede service, snelle verwerking en de samenwerking van met name kleine winkeliers met een fysieke winkel, dragen er aan bij dat klanten online terugkeren en zelfs naar Winschoten komen om in het ‘echt’ te shoppen (!). Dit alles zorgt ervoor dat ik de toekomst van Winschoten als winkelstad positief tegemoet zie en binnenkort zelfs mijn winkel ga verbouwen en vergroten om ook op die manier een bijdrage te leveren aan het winkelklimaat.

Het lijkt erop dat Winschoten hiermee een unieke formule heeft ontwikkeld die verder gaat dan de combinatie van “clicks en bricks” die steeds meer in opkomst is. Waar andere winkels op eigen houtje online en offline tot een goede mix proberen te maken, heeft Winschoten als toegevoegde waarde dat alle deelnemende winkels hun krachten bundelen en via een enkele website veel meer bieden voor de klanten, terwijl de ondernemers zelf fors besparen op de kosten voor de webwinkel. De cirkel lijkt hiermee rond. Waar Winschoten vroeger een duidelijke regiofunctie had maar deze verloor in de afgelopen decennia, wordt nu via internet terrein terug gewonnen tot ver buiten de eigen regio.

Door het succes van Winschoten24 kunnen de bestaande winkels hun positie behouden en daarmee ook leegstand van het bijbehorende winkelvastgoed voorkomen. En in sommige gevallen kan zelfs uitgebreid worden.

Gemeentelijke initiatieven

Terwijl Winschoten24 vooral de bestaande winkeliers, en door hen bezette winkelvastgoed, ten goede kwam, was er nog het omvangrijke probleem van de in het verleden ontstane leegstand. De gemeente kwam hiervoor met een aantal initiatieven. Met een stimuleringsfonds van de gemeente zelf, en een door de provincie beschikbaar gesteld vastgoedfonds, is de afgelopen jaren gewerkt aan een compactere binnenstad. Naast de financiele middelen zorgde een leegstandsverordening daarbij voor de nodige bevoegdheden om waar nodig verder op te treden dan normaliter mogelijk is. Transformatie van winkels waarbij deze andere functies krijgen, het met subsidie verplaatsen van panden en andere ingrepen. In een enkel geval werden panden gesloopt en maakten plaats voor parkeerplaatsen of tuinen. Gevels werden opgeknapt en jaarlijks wordt de best opgeknapte gevel beloond met de Gouden Gevel. Betaald parkeren werd afgeschaft en samen met het al genoemde gratis Wifi is de binnenstad hiermee comfortabeler voor bezoekers.

Gevraagd naar een reactie reageert de gemeente Winschoten snel. Behalve de bovengenoemde initiatieven wordt nog meer ondernomen:

De gemeente werkt al jaren structureel aan de binnenstad van Winschoten. Dit wordt door ons overigens ook breed uitgemeten op de Provada waar Oldambt (de gemeente waar Winschoten onder valt) dit jaar voor de vijfde keer aanwezig zal zijn als enige gemeente van de provincie Groningen.

De aanpak van gemeente en Stichting lijkt duidelijk z’n vruchten af te werpen. Tussen 1 oktober 2014 en 1 oktober 2015 daalde de leegstand van 91 naar 52 panden.

Gevolgen voor het vastgoed

In Winschoten lijken de publieke en private initiatieven twee verschillende conclusies voor het vastgoed te rechtvaardigen. Enerzijds laat het werk van de Stichting Winschoten 24 een unieke variant zien van de in opkomst zijnde trend van het combineren van “clicks en bricks” waarover Vastgoedwereld al eerder schreef. Hiermee kunnen bestaande winkels versterkt worden en daarmee het vastgoed gered worden van leegstand. Anderzijds lijkt de gemeente de meest realistische optie te kiezen voor aanpak van structurele leegstand: het verplaatsen van winkels en waar wijzigen van bestemmingen zodat winkels omgebouwd kunnen worden naar woningen op locaties met structurele en omvangrijke leegstand. Alhoewel hieraan aanmerkelijke kosten zijn verbonden levert het wel concrete en snelle resultaten op. Daarmee lijkt de aanpak succesvoller dan initiatieven elders die focussen op het in stand houden van de gehele winkelvoorraad door bijvoorbeeld meer winkelend publiek te zoeken, winkelruimtes met pop-up constructies te vullen of andere maatregelen die in feite tegen de ontwikkelingen in de markt ingaan.

Auteur: Edgar Tijhuis

Andere artikelen van deze auteur:

Edgar Tijhuis: Van web naar winkelstraat – nieuwe kansen voor winkelvastgoed?

Edgar Tijhuis: Ondergang V&D mogelijk zegen voor de aanpak van leegstand

Van web naar winkelstraat – nieuwe kansen voor winkelvastgoed?

11 april 2016 door admin 4 Comments

Malaise en lichtpuntjes in de traditionele winkelstraat

Edgar Tijhuis - Kalverstraat Edgar Tijhuis: Door de stroom aan faillissementen van bekende winkelketens lijkt het soms alsof de traditionele winkelbedrijven hun langste tijd hebben gehad. Alleen al de afgelopen drie maanden gingen een reeks aan bekende namen failliet en sloten daarmee meer dan 500 winkels hun deuren. In februari viel het doek voor Unlimited Sports Group, het moederbedrijf van onder meer Perry Sport en Actiesport, en sloten 500 winkels hun deuren. In diezelfde maand gingen ook dameskledingketen La Ligna (52 winkels), computerspeciaalzaak Paradigit (17 winkels) en Foto Klein (34 winkels) failliet. Daarvoor ging de grootste keten, V&D, op oudejaarsdag van 2015 failliet en sloten 62 warenhuizen hun deuren. Bij de gevolgen van dit faillissement, met name de 350.000 vierkante meter vrijgekomen winkelruimte, werd eerder op Vastgoedwereld al uitvoerig stilgestaan.

Met iedere winkel die sluit moet weer een nieuwe huurder of koper voor het vastgoed gevonden worden. In sommige gevallen kan dit gunstig uitpakken, zoals de V&D panden in enkele centra van grote steden. Nieuwe huurders zullen makkelijk gevonden worden en veelal tegen hogere huurpijzen. Het zijn ook mede deze locaties, de populaire winkelstraten in grote steden, die nieuwe investeerders trekken en het recordbedrag aan investeringen verklaren. Blijkens onderzoek van vastgoedadviseur CBRE werd in 2015 het recordbedrag van 2,8 miljard euro in Nederlandse winkelpanden gestoken, een toename van 87% op jaarbasis. Veel locaties zijn echter minder aantrekkelijk en hier zal vaker tijdelijke of blijvende leegstand optreden. Daarbij moet gezegd worden dat het natuurlijk niet alleen kommer en kwel is binnen de retail. Waar oude versleten formules als dominostenen omvallen zijn er ook nieuwe die zich razendsnel ontwikkelen. Belangrijkste voorbeeld is het in 1993 in Enkhuizen opgerichtte Action. Ruim twintig jaar later zijn er 675 vestigingen in Europa, waarvan meer dan de helft in Nederland. En in dezelfde maand dat V&D failliet ging werd Action gekozen tot “Retailer of the Year Europe”. Ondanks nieuwe succesformules, waaronder ook Primark, Rituals en Flying Tiger, sluiten echter per saldo veel meer winkels en houden de leegstand daarmee in stand.

Van web naar winkelstraat

Een opmerkelijke recente ontwikkeling binnen de branche van online winkels zou verdere kansen kunnen bieden voor het winkelvastgoed buiten alleen de meest populaire locaties. Terwijl deze winkels de laatste jaren vooral tot minder omzet voor fysieke winkels leiden, lijkt nu een tegengestelde ontwikkeling te beginnen. Veel online winkels openen nu ook fysieke winkels en brengen daarmee een stuk omzet en aanwezigheid terug naar de winkelstraat. “Steeds meer wordt gesproken over een combinatie van “clicks” en “bricks”, aldus Edgar Tijhuis.

In een recent artikel in de Volkskrant spreekt Hans van Tellingen, directeur van winkelonderzoeksbureau Strabo, van een trend. ‘En ik durf zelfs nog wel een stapje verder te gaan: je kunt van de toekomst spreken’ (VK 3-2-2016). Een aantal voorbeelden laten zien dat het hierbij niet gaat om een enkele winkel maar om een bredere ontwikkeling die van groot belang kan worden voor de vastgoedmarkt. Coolblue, een van de meest succesvolle webwinkels van de afgelopen jaren, opende al vijf fysieke winkels en gaat nog meer winkels openen. Zalando, een andere razendsnelle online groeier, experimenteerde eerder met een pop-up store in Amsterdam en heeft in Duitsland al drie fysieke winkels. Tenslotte gaat online retailer Neckermann binnenkort acht fysieke winkels openen in voormalige Kijkshop winkels. Niet alleen de grote online winkels wagen de stap van internet naar winkelstraat. In mei vorig jaar opende The Online Retail Company, een verzameling van 12 gespecialiseerde webshops, een fysieke winkel in Hoogezand. In Gouda opende in december Rock Maniac Records, de fysieke platenwinkel van de gelijknamige webshop en in augustus opende in Horst de fysieke variant van de online schoenenboetiek Uppark. In Amsterdam opende online wijnverkoper Vindict Wine een fysieke winkel en in Nijmegen deed Babyboetiek Toebiedoebie hetzelfde. Het opzetten van fysieke winkels naast de online kanalen is ook terug te zien in het buitenland. Vorige maand kondigde Amazon aan 300 tot 400 winkels te gaan openen in de VS. Waar het enorme succes van online winkel Amazon menig fysieke boekhandel het leven kostte, gaat de keten nu zelf winkels openen.

Eendagsvlieg?

Ondanks de nodige voorbeelden zijn er vooralsnog maar een handvol nieuwe fysieke filialen van online winkels. De vraag is of het uiteindelijk om een eendagsvlieg gaat of het begin is van een nieuwe en breedgedragen ontwikkeling? Wanneer de voordelen van de fysieke winkels voor de online retailers op een rijtje worden gezet dan lijkt het eerder het laatste. In het kort gaat het in ieder geval om de volgende voordelen.

Allereerst kan de fysieke winkel als distributiekanaal kosten besparen voor de online winkel. Ondanks de enorme groei van een aantal grote online winkels is de winst vaak beperkt of wordt zelfs jarenlang verlies gedraaid. De verzendkosten spelen hierbij een grote rol en door de fysieke winkel als afhaalpunt in te zetten kan hierop flink worden bespaard. Dat geldt zeker voor producten die vaak ook retour gezonden worden, zoals kleding en schoenen.

Verder kan de fysieke winkel als servicecenter dienst doen. Dit levert volgens sommige ondernemers feitelijk ook meer online omzet in het omliggende gebied op doordat klanten weten dat ze bij eventuele problemen bij de fysieke winkel terecht kunnen. Tegelijk kan het ook direct meer omzet genereren in de winkel zelf, wanneer het aanbod van producten en kennis van de verkopers adequaat is. Eggar Tijhuis: “Tenslotte speelt een fysieke winkel handig in op de trend van “reverse showrooming” of “webrooming”. Klanten orienteren zich daarbij online maar kopen het product vervolgens offline”. Precies het tegenovergestelde van de ontwikkeling waarover in het verleden vaak werd geklaagd door winkeliers die hun omzet zagen teruglopen. Hierbij speelt ook de emotie van het winkelen een rol. Klanten willen de producten voelen, proeven en ruiken. Door die mogelijkheid te bieden versterken online en offline kanaal elkaar.

Edgar Tijhuis: Gevolgen voor het vastgoed

De trend van het openen van nieuwe fysieke winkels is van groot belang voor de vastgoedmarkt. Net als de bestaande winkels hebben de nieuwe filialen van de online winkels winkelruimte nodig. Daarmee vormen ze samen met de succesvolle nieuwe “gewone” ketens, zoals Action, de broodnodige tegenpool van de enorme malaise van de omvallende oude formules. De vraag bij de nieuwe fysieke winkels is alleen hoeveel ruimte zij kunnen afnemen en op welke locaties.

Kijkend naar de groep pioniers die in het afgelopen jaar is begonnen, lijkt de potentiele vraag naar winkelruimte qua locatie niet beperkt tot de bekende toplocaties, waaronder vooral de bekende winkelstraten in de grote steden. Ook kleinere plaatsen als Hoogezand, Horst, Nijmegen en Gouda zien nieuwe winkels komen. Juist dit biedt hoop voor de vele plaatsen buiten de grote steden die kampen met enorme leegstand.

De hoeveelheid ruimte die door deze nieuwe categorie winkels afgenomen zou kunnen worden is nog moeilijk in te schatten. Niet ondenkbaar is echter dat het een grote vlucht zal nemen gezien de grote voordelen van de combinatie van online en offline kanalen. Juist de formules die beide combineren lijken immers het meest succesvol en toekomstbestendig. Daarmee is de opkomende trend van fysieke naast online winkels, een ontwikkeling die interessant en belangrijk is voor iedereen in het vastgoed.

Auteur: Edgar Tijhuis

Andere artikelen van deze auteur:

Edgar Tijhuis: Ondergang V&D mogelijk zegen voor de aanpak van leegstand

Ondergang V&D mogelijk zegen voor de aanpak van leegstand

11 april 2016 door admin Leave a Comment

Met het faillissement van VD is Nederland ineens ruim 350.000 vierkante meter winkelruimte, verspreid over 62 panden, rijker geworden. Een oppervlakte die vergelijkbaar is met meer dan 10% van de bestaande leegstand in Nederland. Naast de economische impact en de gevolgen voor de 8.000 medewerkers, wordt de vastgoedmarkt hierdoor hard geraakt. De cijfers spreken voor zich, aldus Edgar Tijhuis. In Utrecht stijgt de leegstand in de binnenstad in één klap van 3% naar 16% en in Amstelveen zelfs van 1% naar 24%. In veel steden was de leegstand voordien echter al veel hoger en stijgt nu nog verder. Tegelijkertijd valt met V&D een belangrijke trekker weg in alle betrokken gebieden. Ondanks de lage conversiegraad voor V&D zelf, waren de gemiddeld 1,5 miljoen bezoekers per week (zo’n 3500 per V&D vestiging) cruciaal voor de omliggende winkeliers.

Op het eerste gezicht lijken de gevolgen dan ook dramatisch. Op korte termijn is een enorme toename van de leegstand in veel belangrijke winkelgebieden onvermijdelijk. Op langere termijn kan de val van V&D echter ook een stimulans vormen voor een krachtigere en meer realistische aanpak van de leegstand van winkelpanden en het maken van belangrijke keuzes voor de toekomst. Hierna zal eerst stilgestaan worden bij enkele scenario’s vanuit de vastgoedmarkt zelf. Vervolgens zal ingegaan worden op een reeks aan lokale initiatieven die concrete voorbeelden bieden voor alternatieve oplossingen voor alsmaar oplopende leegstand. Daarna zal stilgestaan worden bij meer structurele, en voor de vastgoedmarkt cruciale, ontwikkelingen binnen de retail. Tenslotte zal de balans opgemaakt worden en de rol van V&D hierin geschetst worden.

Scenario’s vanuit de vastgoedmarkt

Door Colliers werd recent een studie gemaakt van de gevolgen van het verdwijnen van V&D voor de markt en voor de individuele panden. Onder de titel “V&D winkelgebieden wacht nieuwe impuls – Faillissement V&D versnelt polarisatie Nederlands winkellandschap” zijn de belangrijkste bevindingen samengevat. In het rapport worden de verschillende scenario’s geschetst die oplossingen zouden kunnen bieden voor de leegstand van de V&D panden.

Als eerste wordt de mogelijkheid van een nieuw warenhuis geopperd. Vooral de warenhuizen van het Canadese Hudson’s Bay, dat op termijn zestig winkels wil openen in Nederland, zouden goed passen bij de allergrootste warenhuispanden in de betere stadcentra. Het betreft de formules Saks Fifth Avenue Off 5th uit de VS en Galeria Inno uit Belgie. De eerste is een spin-off van het statige Saks Fifth Avenue en oogst in de Verenigde Staten veel succes als outlet-warenhuis: een plaats waar klanten kunnen grasduinen tussen rekken vol sterk afgeprijsde merkkleding. Galeria Inno is een Belgische keten die net onder het luxesegment opereert.

Een tweede scenario is de vestiging van grote internationale modewarenhuizen, zoals Primark, Zara of H&M. De vraag is echter of dit, behoudens wederom voor de de V&D vestigingen in de betere stadscentra, een kansrijk scenario is. Veel formules geven de voorkeur aan de hoofdstraten en zijn bovendien al zeer goed vertegenwoordigd in de meeste steden.

Waar panden strategisch liggen maar te groot zijn voor één huurder, ziet Colliers nog een derde scenario. Herverkaveling waarbij op de begane grond kleinere units worden gecreëerd om de verhuurbaarheid te vergroten. Ook hier gaat het echter, zoals het rapport al aangeeft, om de betere locaties en is de vraag wat gedaan kan worden met de ruimtes op verdieping. Verder zullen de kleinere ruimtes concurreren met de bestaande onverhuurde kleine ruimtes. Bij de succesvolle invulling hiervan betekent dit mogelijk een herschikking van de leegstand ten koste van op zichzelf staande kleine winkelruimtes.

Als vierde mogelijkheid oppert Colliers het (deels) inruilen van de winkelfunctie voor horeca, leisure of maatschappelijke functies. Bijvoorbeeld een bioscoop, hotel of bibliotheek. Deze opties lijken vooral interessant voor de grote steden waar ook bijvoorbeeld kantoorruimtes worden getransformeerd tot hotels. Op B-locaties is de markt voor nieuwe hotels of bioscopen echter twijfelachtig terwijl bibliotheken juist sluiten of worden vervangen door kleinere servicepunten.

De laatste scenario’s zijn transformatie of tijdelijke invulling. Bij transformatie wordt de winkelfunctie gewijzigd in een andere bestemming, met name wonen en in de grote steden eventueel kantoorruimtes. In afwachting van bestemmingswijziging kunnen ruimtes volgens Colliers voor maatschappelijke functies of evenementen worden gebruikt.

De door Colliers geschetste scenario’s bieden interessante opties voor een aantal V&D panden. Wanneer de scenario’s naast de locaties worden gelegd moet echter geconcludeerd worden dat alle scenario’s, behalve de transformatie, vooral kansen bieden voor de grote steden of de beste winkelcentra. Feitelijk illustreren alle scenario’s dus ook vooral de polarisatie die Colliers signaleert in de markt en veel minder de serieuze kansen voor de markt als geheel.

Nieuwe initiatieven

Nu de eerder genoemde scenario’s feitelijk vooral relevant zijn voor de meest populaire gebieden, is interessant om te kijken naar alle mogelijke nieuwe initiatieven die in de andere gebieden worden ondernomen om de leegstand in het algemeen te bestrijden. Een paar voorbeelden laten de diversiteit aan strategieën van gemeenten, vastgoedeigenaren en winkeliers zien.

In Hengelo wordt blijkens een artikel in Binnenlands Bestuur, geprobeerd de leegstand aan te pakken met het tijdelijk gratis aanbieden van winkelruimtes. Ondernemers met een goed plan kunnen daar zes maanden lang kosteloos een pand huren dat door de eigenaar ter beschikking is gesteld. Onder de eigenaren zijn zowel particuliere bezitters als grote beleggers van wie de panden al geruime tijd leeg staan. In Vlissingen is een soortgelijk initiatief gestart en Interveste starte recent een concept voor een zogenaamde bruikleenwinkel waarbij potentiele winkeliers alleen de onkosten betalen. Vooralsnog is nog niet duidelijk of deze onconventionele aanpak ook succes heeft gehad.

Ook in Alphen aan den Rijn worden nieuwe wegen bewandeld om de leegstand te bestrijden. De gemeente werkt daar nauw samen met lokale makelaars en faciliteert transformatie van bedrijfspanden naar appartementen. In een jaar tijd daalde de leegstand tot 4%, minder dan de helft van het landelijk gemiddelde van 9%.

In Meppel is sinds februari een kwartiermaker aangesteld die naar eigen zeggen het winkelaanbod wil verbreden en verruimen. De wethouder spreekt van het naar Meppel halen van nieuwe winkels. Onduidelijk is nog wat het effect van de aanpak is.

Een heel bijzonder initiatief is gestart in Winschoten. Door de Stichting Winschoten24 wordt een integratie van ‘clicks & bricks’ nagestreefd. Zo kan in Winschoten niet alleen fysiek gewinkeld worden in de lokale winkels maar kan online bij dezelfde winkels gekocht worden. Dit wordt vervolgens zo mogelijk nog dezelfde dag thuisbezorgd of men kan de bestelling ophalen in de fysieke winkel van Winschoten24.

Naast de bovenstaande voorbeelden zijn er veel gemeenten die met marketing, evenementen en koopzondagen de leegstand te lijf gaan. Volgens registertaxateur en makelaar Wouter Vermeulen uit Hengelo ligt daar echter de oplossing niet. Hij adviseert als lid van de Nederlandse Raad voor Winkelcentra de Minister en deed onderzoek naar maatregelen tegen het groeiend aantal lege winkelpanden in binnensteden. In de Zeeuwse Courant (11 februari) geeft hij de kern van zijn advies aan: “Het is verstandig dat gemeenten samen met de vastgoedeigenaren en winkeliers snel een winkelgebied aanwijzen dat iedereen wil behouden. Straten die daar niet bijhoren, kun je herbestemmen. Zo voorkom je jarenlange leegstand en verpaupering”.

Edgar Tijhuis: “Noodzakelijke keuzes!”

In de meeste analyses over de ondergang van de V&D is de blik vooral naar binnen gericht. Aan de hand van gebreken in het assortiment, serviceniveau, organisatie en panden, wordt toegeredeneerd naar de onafwendbare ondergang. Opmerkelijk is echter dat V&D in zijn ruim 125-jarige historie veel vaker de wind tegen had, om zich vervolgens aan te passen en sterker uit de strijd te komen. Eind jaren tachtig leden de 60 warenhuizen forse verliezen. Nadat het assortiment werd doorgelicht, de logistiek werd verbeterd en in de organisatie werd gesneden, draaide V&D begin jaren negentig weer als een trein en deed het beter dan Hema en Bijenkorf, aldus Edgar Tijhuis.

Het grote verschil met de laatste jaren is de opkomst van internet en daarmee online winkelen. Door de structurele en bovengemiddelde groei hiervan staan de fysieke winkels in toenemende mate onder druk en is een forse afslanking van deze markt onafwendbaar. De cijfers spreken voor zich: in 1999 waren de online aankopen nog beperkt tot 3% van het totaal terwijl het begin 2015 al rond de 20% was. En terwijl de groei van de online verkopen recent rond de 18% lag was deze voor de ouderwetse winkels nagenoeg gestagneerd met 0,2% groei. Opmerkelijk is echter dat de lange stroom aan faillissementen nog vaak uitgelegd wordt aan de hand van de tekortkomingen van individuele ketens, zoals V&D, en niet binnen de context van de totaal veranderde markt. Binnen die markt is het niet verwonderlijk dat de minder sterke formules als dominostenen omvallen, vooral wanneer zij opereren in markten die online ook sterk zijn ontwikkeld.

Een lijst die aan moet geven waar het juist goed gaat in de retail, laat tegelijk de marginale ontwikkeling of stagnatie zien die deels te verklaren lijkt uit de explosieve groei van de online markt. Door de internationale adviesfirma Capitalmind wordt jaarlijks de Fabulous 40 lijst opgesteld van de 40 snelst groeiende retailers. Ironisch is dat 12 van de 40 “snel groeiende” bedrijven niet groeiden maar krimp lieten zien. Nog ironischer is het faillissement van vele bedrijven die op de lijst prijken, waaronder Macintosh en V&D.

De bestaande leegstand, gecombineerd met de opkomst van het online winkelen en de problemen van veel traditionele retailers, dwingen tot noodzakelijke keuzes. Tenminste wanneer het doel is de leegstand daadwerkelijk terug te dringen en niet slechts te verplaatsen. Het vervangen van winkels, zoals V&D, door andere winkels of horeca lijkt vooral weggelegd voor binnensteden van grote steden of een enkel ander populair gebied. Voor de meeste andere gebieden geldt simpelweg dat de spoeling van de winkels gemiddeld genomen steeds dunner wordt en leegstand dus nauwelijks of niet terug te dringen is door het aantrekken van nieuwe winkels. De ondergang van V&D zou daarbij paradoxaal genoeg een kentering kunnen opleveren wanneer hiermee eindelijk het besef door dringt dat snel werk gemaakt moet worden van een nieuwe aanpak. Een aanpak die niet meer naar binnen gericht is maar juist naar de markt als geheel, inclusief alternatieve functies voor de leegstaande en in de toekomst nog vrij komende panden.

Het transformatie scenario dat door Colliers wordt beschreven moet daarbij niet als “laatste redmiddel” gezien worden maar als een logische en gezonde stap in een winkelmarkt die structureel onder druk staat. Dit sluit aan bij de genoemde bevindingen van Wouter Vermeulen. Wanneer transformatie gecoordineerd wordt ingezet, bijvoorbeeld door bepaalde slecht lopende winkelstraten bewust af te bouwen naar woongebieden, kunnen gezonde centra behouden blijven. Mogelijk kunnen deze zelfs aan kracht winnen doordat de bevolking in de binnenstad kan groeien en zo tegelijk klandizie oplevert voor de resterende middenstand, met name wanneer de nieuwe bewoners ouderen zijn die hechten aan de fysieke en nabije winkels. Het omvallen van V&D en andere winkelketens kan aldus een unieke aanleiding zijn om het roer om te gooien en het winkelaanbod bestendig te maken voor de toekomst.

Auteur: Edgar Tijhuis

Andere artikelen van deze auteur:

Edgar Tijhuis: Van web naar winkelstraat – nieuwe kansen voor winkelvastgoed?