ABN AMRO stelt prognose woningprijzen neerwaarts bij

Economen van ABN AMRO hebben hun prognose voor de huizenprijzen naar beneden bijgesteld. Ze verwachten nu een prijsdaling van 10% in de komende twee jaar.
Eerder werd voor 2023 een prijsdaling van 2,5% verwacht, nu is dat 6%; voor 2024 wordt een daling van 4% voorzien. Oorzaken zijn de hogere hypotheekrente, de zwakke vooruitzichten voor economische groei en de recente prijsdalingen. Het sentiment is omgeslagen.
De economen houden er in de nieuwste Woningmarktmonitor rekening mee dat de hypotheekrente hoog blijft en dat de inkomens niet hard genoeg stijgen om compensatie te bieden. Dit betekent dat de huizenprijzen verder omlaag moeten om de betaalbaarheid te verbeteren.
Ook aantal transacties daalt
De bank stelt ook haar ramingen voor het aantal transacties bij: dit aantal zakt niet met 1% maar met 5% in 2023. In 2024 zal de interesse om te kopen waarschijnlijk weer groeien en wordt een stijging van de verkopen met 2,5% verwacht. De toename is bescheiden, omdat deze wordt beperkt door het geringe aantal nieuwbouwwoningen dat wordt opgeleverd. Maar ‘ieder nadeel heb z’n voordeel’: de stagnatie bij de nieuwbouw stut wel de huizenprijzen op langere termijn.
Tekst loopt door onder de afbeelding
© ABN AMRO
Eerst verkopen, dan kopen
Aangezien het voor verkopers minder zeker is dat er een aantrekkelijk bod komt en de verkoop langer kan duren, is het zaak meer tijd uit te trekken voor de verkoop. Daarom groeit de voorkeur bij doorstromers om eerst een koper te vinden voor de oude woning en pas daarna zelf een woning aan te schaffen. Toen de huizenprijzen nog hard stegen, was het juist omgekeerd.
Dit heeft tot gevolg dat, naast een daling in het aantal transacties, er ook een groter woningaanbod ontstaat doordat huizen eerder te koop worden gezet. Zo is er minder belangstelling, wordt er minder overboden en duurt het dus langer voordat een woning is verkocht.
Fundering
Dit alles leidt er – samen met het toegenomen belang van verduurzaming – toe dat kopers steeds kritischer kijken naar de kwaliteit van de woning. Zo krijgen naast het energielabel ook factoren als waterveiligheid en funderingskwaliteit aandacht.
De daling van het aantal transacties weerspiegelt de omslag in het sentiment. Waar eerder nog het gebrek aan aanbod het woningmarktvertrouwen aantastte, is dat nu de betaalbaarheid. De hoge hypotheekrente en de inflatie versterken dit.
Onzekere beleggers
Behalve door het krappere beleid van de ECB wordt de hypotheekrente ook opgestuwd door de onzekerheid op financiële markten. De risicopremies die banken moeten betalen wanneer ze geld willen ophalen voor hypotheken, stijgen. Beleggers zijn ongerust over de oorlogsdreiging, de verschuivingen in de internationale politieke verhoudingen en de bedreigingen die daaruit volgen voor de wereldhandel en de mondiale economie.
Daarnaast zijn er zorgen over de uitwerking van de recente maatregelen voor de verhuur van de Nederlandse overheid, die vastgoedbeleggers doen afhaken. Advies- en beleggingsbureau voor commercieel vastgoed CBRE waarschuwt zelfs voor een situatie gelijk aan de huizencrisis van 2008 tot 2013.
“Een groot deel van het potentiële investeringsaanbod strandde in de tweede helft van het jaar. Voor een groot deel van de projecten kwam dit met name door de opgelopen financieringsrente, maar ook was de onzekerheid rond de aangekondigde huurprijsregulering een belangrijke drempel. De impact daarvan komt tot uiting in het beleggingsvolume dat in 2022 ten opzichte van het langjarig gemiddelde 46% lager uitvalt”, meldt CBRE in haar vandaag gepubliceerde Outlook-rapport.
Tekst loopt door onder de afbeelding
© CBRE
Impasse
Thomas Westerhof, Head of Residential Investment bij CBRE benadrukt de ingewikkelde situatie bij nieuwbouw: “Bij dalende opbrengsten voor nieuwbouwprojecten aan de ene kant en hoge grond- en bouwkosten aan de andere, ligt een impasse op de nieuwbouw-woningmarkt op de loer. Daar komt bij dat de voorgestelde huurregelgeving een verkrappend effect dreigt te gaan hebben op de bestaande voorraad betaalbare huurwoningen wanneer investeerders in toenemende mate zullen overgaan op uitponden.”
De markt moet op zoek naar anticyclische maatregelen die de bestaande investeringscapaciteit optimaal benutten, aldus Westerhof. Zowel ontwikkelaars als particuliere kopers zouden daarbij financieel kunnen worden ontzien door bijvoorbeeld een tijdelijke btw-verlaging of premieregelingen bij aankoop van nieuwbouw, is de suggestie.

Bron: ABN AMRO stelt prognose woningprijzen neerwaarts bij | Vastgoedactueel

Bekijk het gehele artikel