Een jaar geleden wijst de Volkskrant op de kloof tussen gemeenten en scholen over de kosten van renovaties. Met de kop “Leerlingen vaak onnodig lang in verouderd schoolgebouw” wordt een deel van het probleem samengevat. Wettelijk gezien zijn de scholen verantwoordelijk voor onderhoud en de gemeenten voor nieuwbouw. Daar tussenin zit renovatie, de ingrepen die normaal onderhoud te boven gaan maar ook geen nieuwbouw zijn. In de praktijk ontstaan vreemde situaties waarbij scholen en gemeenten elkaar de hete aardappel proberen toe te schuiven. Een onderzoeker van de TU Eindhoven wordt aangehaald die beschrijft wat er gebeurt: “Schoolbestuurders laten rapporten opstellen waarin staat dat het gebouw lekt, piept, kraakt en modern onderwijs in de weg staat, waarna de gemeente er een andere deskundige tegenaan gooit die het tegendeel beweert.” En soms gaat het nog verder laat een expert weten: : “In de hoop uiteindelijk nieuwbouw te krijgen, kan het voor scholen gunstig zijn hun gebouwen slecht te onderhouden. En ondertussen krijgen de kinderen daar gewoon les.”

Een jaar verder zitten we kort voor de verkiezingen en worden pogingen ondernomen het probleem aan te pakken. Vastgoedwereld sprak met Marco van Zandwijk van het Waarborgfonds & Kenniscentrum Ruimte-OK, expert op het gebied van huisvesting van scholen en alle onderwerpen die daarbij horen. Van Zandwijk, van huis uit architect en bouwkundige, nuanceert het uiterst negatieve beeld dat uit de analyse van de Volkskrant oprijst. “Recent zijn door de sector, bestaande PO-Raad (primair onderwijs), de VO-Raad (voortgezet onderwijs) en de VNG, voorstellen aangedragen om de kosten van renovatie samen te delen. Het ontbreekt echter nog aan een sectoroverstijgende aanpak en wettelijke basis om op dit onderwerp nu ook echt door te pakken.”

Als het aan de betrokken partijen ligt wordt onder renovatie voortaan verstaan: een ingreep die de levensduur van een schoolgebouw met minimaal 25 jaar verlengd en het gebouw weer laat voldoen aan de geldende eisen van het Bouwbesluit. Renovatie krijgt dan een juridische status, en uitgangspunt is dat schoolbesturen en gemeenten gezamenlijk verantwoordelijk zijn en bijdragen in de financiering. Vooralsnog is dit echter niet meer dan een afspraak tussen betrokkenen en is de leemte in de wetgeving nog niet gevuld.

Dat laatste speelt mogelijk ook een rol in het geringe aantal oude schoolgebouwen dat met succes wordt afgestoten en een andere bestemming krijgt. Dit is uitdrukkelijk een andere situatie, waarbij het renoveren van de school om als school dienst te blijven doen, om welke reden dan ook geen optie meer is en de school terugvalt aan de gemeente die er vervolgens een andere functie aan geeft. Waar bijvoorbeeld kerken in grote getallen, en vaak met succes, worden getransformeerd tot andere functies, zoals eerder in Vastgoedwereld werd besproken, zijn geslaagde transformaties van oude schoolgebouwen maar met moeite te vinden.

Hierna worden vier voorbeelden besproken van oude scholen waar het in ieder geval wel goed is gelukt, in Amsterdam, Berghem, Culemborg en Den Haag.  

Nummer 4 Gezondheidscentrum Berghem

In Berghem stond de voormalige meisjesschool, de Sint Jozefschool, jarenlang leeg midden in het dorp. Een tijd woonden er nog mensen antikraak maar dat kon het verval niet tegenhouden. Uiteindelijk volgde de ommekeer toen een aantal ondernemers via een CV constructie eigenaar werden van het pand, en in eigen beheer de bouw realiseerde.

Een tandarts, huisarts en apotheker vormden met een externe bouwbegeleider het bouwteam en zijn tevens eigenaren. Vervolgens werd in de voormalige Sint Jozefschool een nieuw Gezondheidscentrum gerealiseerd. Als een soort episch centrum van voorzieningen zitten nu de fysiotherapeut, verloskundige, huisarts, podoloog, tandarts, apotheker, diëtist, psycholoog, cesartherapie en logopedist onder hetzelfde dak.  

Nummer 3 Lab55 in Den Haag

In Den Haag werd een oude technische school omgebouwd tot een bedrijfsverzamelgebouw met een reeks aan creatieve kleine bedrijven. Vastgoedwereld sprak met Mario van Gisteren, de huismeester van Lab55 zoals het gebouw nu heet. Hij vertelt enthousiast over het pand waarin hij sinds het allereerste begin in 2009 werkt:

“Het gebouw is eigendom van de gemeente Den Haag en de Dienst Stedelijke Ontwikkeling heeft bedacht dat het een bedrijfsverzamelgebouw moest worden. Hierop is de voormalige school verbouwd en zijn er bedrijven in gekomen. Het is enorm leuk de enorme diversiteit te zien. In de klaslokalen zitten veel kantoortjes en in de oude hallen van de school, waar vroeger bijvoorbeeld gelast werd, zitten onder meer een bedrijfje dat zweefvliegtuigen bouwt en een interieurbouwer. In totaal zitten er 54 bedrijven op zo’n 9000m2.”

Een gang door het gebouw bevestigt de aanwezigheid van de meest uiteenlopende bedrijven, zoals houtbewerkers, architecten, fotografen, mediabureau’s en muziekstudio’s. Alhoewel de huren iets lager zijn dan elders, wordt er niet gesubsidieerd en is het gebouw kostendekkend.

Nummer 2 Gezondheidscentrum Culemborg

In Culemborg trof Vastgoedwereld nog een zeer geslaagde transformatie van school naar gezondheidscentrum aan. Het gaat om de in 1956 gebouwde Rijk van Gaasbeekschool. We spraken met de enthousiaste initiatiefnemer Patrick van der Sman, die meteen van wal steekt: “Het is echt een uniek centrum met verschillende disciplines uit de gezondheidszorg onder één dak. Daarbij ben ik blij dat het historische pand geheel behouden is gebleven en nu een maatschappelijke invulling heeft”.

Het project bleef niet onopgemerkt en de Bouwsociëteit Rivierenland zag hierin mede aanleiding om aan Van der Sman de Gouden Flip Award uit te reiken. In het juryrapport merken zijn op “Deze oude ROC-locatie is dit jaar door hem compleet gerenoveerd met oog voor oude traditionele details. Er zijn bijvoorbeeld renovatieprofielen voor de kozijnen gebruikt om het oude karakter te handhaven. Tevens is de oude schoolbel weer in ere hersteld. Voor de uitvoering werd aansluiting gezocht met lokale partijen – wat de Bouwsociëteit natuurlijk erg stimuleert – waardoor de verbouwing/renovatie erg voorspoedig is verlopen en in een heel kort tijdsbestek (in minder dan 4 maanden tijd) werd gerealiseerd.”

Vooral de snelheid van de renovatie valt op en een blik op de website laat zien hoe compleet het gezondheidscentrum anno 2017 is. Een apotheek, huisarts, psychiater, een psychologenpraktijk, huidtherapeut, onderwijscentrum, podotherapeut, fysiotherapeut, osteopaat, logopedist, en een behandelaar van hersenletsel.

Alhoewel het gezondheidscentrum nog maar kort draait laat Van der Sman weten dat er al plannen zijn nog eens met 600m2 uit te breiden. Verder volgt de herontwikkeling van de Oranje Nassauschool uit 1999, die in september jl. leeg kwam. Deze school zal een woonfunctie krijgen.

Nummer 1 Midwest in Amsterdam

De laatste en meest bijzondere metamorfose bezocht Vastgoedwereld in Amsterdam, in het voormalige schoolgebouw De Wissel, in 1924 gebouwd midden in de Baarsjes, dat nu als MidWest tot ver buiten de stad opzien baart. Het gebouw had sinds 2009 geen enkele functie meer en vormde een zwart gat in de buurt. En dat terwijl het monumentale schoolgebouw tegelijkertijd een soort iconisch baken in de buurt was qua architectuur en ligging. In 2012 zetten drie buurtbewoners de schouders onder een plan om het schoolgebouw nieuw leven in de blazen en daarbij uitdrukkelijk een maatschappelijke functie te behouden. We spraken met een van de initiatiefnemers, Anita Groenink, die vol enthousiasme de recente historie samenvat.  

“In 2012 schreven we een plan, deden haalbaarheidsonderzoek en activeerden het gebouw (antikraak) door het een podium te laten zijn voor een tweetal voorstellingen en door de de gemeente een kijkje in de keuken (en natte kelder) te geven tijdens een avontuurlijke rondleiding in 2012. In 2013 kreeg de inmiddels opgerichte Stichting MidWest de sleutel en een gebruikersovereenkomst. Vanaf het eerste half jaar waren bijna alle lokalen en kantoren in het gebouw van ca 1400 m2  vvo verhuurd aan ondernemers, freelancers en initiatieven uit Amsterdam West. In 2016 is het uiteindelijk gelukt om met het gebouw aan te kopen en de renovatie te financieren. Momenteel wordt het gebouw gerenoveerd waarbij de voormalige gymzaal in het hart van het gebouw een café wordt, met een podium en twee glazen tuingevels als ontmoetingsplek van de buurt.”

MidWest is volgens de initiatiefnemers een social enterprise in De Baarsjes die maatschappelijke impact realiseert door versterking van de sociale cohesie, stimulering van de wijkeconomie en talentontwikkeling in de buurt. Zo’n 50 ondernemers huren een kantoor of lokaal op een van de verdiepingen van het gebouw, het podium en filmzaal is voor ca 15 groepen de uitvalsbasis voor dans, film, foto, muziek of theater. Daarbij zorgen meer zakelijke activiteiten zoals vergaderingen voor continuïteit in de financiën.

Het leukste komt als we het pand verlaten en naar buiten gaan. Terwijl we verbaasd staan te kijken legt Groenink uit: “Niet alleen de begane grond is een ontmoetingsplek maar ook de twee tuinen van het gebouw. De bewoners ontmoeten elkaar bij de gezamenlijke zorg voor de kippen in de Coöperatie KipWest en het onderhoud van de boomgaard die binnen een jaar uit de grond is gestampt en afgelopen zomer een eerste oogst aan (stads)appels, citroenen, frambozen en ander fruit opleverde, tussen de kleine poelen en een hergebruikte kas.”

We beloven in de zomer nog eens terug te komen voor het terras…

 

Edgar Tijhuis

Edgar Tijhuis is publicist bij Vastgoedwereld, Plugin Magazine, Salon, Versopolis en andere media. Hij is eigenaar van Edgar Tijhuis – Katschberg Consulting in Amsterdam.

 

Andere artikelen van Edgar Tijhuis:

Edgar Tijhuis (2016) Tien geslaagde transformaties van kerkelijk vastgoed | Vastgoedwereld, 8 december

Edgar Tijhuis (2016): Duurzaam vastgoed in de luchtvaart?  | Vastgoedwereld 21 juni

Edgar Tijhuis (2016) Leegstand in Winschoten fors omlaag door combinatie clicks & bricks en onorthodoxe gemeentelijke aanpak. | Vastgoedwereld, 9 april

Edgar Tijhuis (2016) Van web naar winkelstraat – nieuwe kansen voor winkelvastgoed?  | Vastgoedwereld, 25 maart

Edgar Tijhuis (2016) Ondergang V&D mogelijk zegen voor de aanpak van leegstand, | Vastgoedwereld, 11 maart