Nieuwbouw nog altijd duurder dan vergelijkbare bestaande woning

De mediane verkoopprijzen van nieuwbouw en bestaande woningen zijn inmiddels bijna gelijk. Maar het verschil tussen een nieuwbouwwoning en een bestaande woning met vergelijkbare kenmerken is nog altijd zo’n € 40.000.
Wie de mediane verkoopprijzen naast elkaar zet, ziet het prijsverschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw in de afgelopen jaren vrijwel verdwijnen. De door NVM geregistreerde verkoopprijs van een bestaande koopwoning (€ 503.000) was in 2026 bijna gelijk als die van een nieuwbouwwoning (€ 504.000). Maar dat cijfer vertelt niet het hele verhaal. Het gaat namelijk om twee verschillende groepen verkochte woningen, met verschillen in locatie en woningkenmerken.
Appels met peren vergelijken
Tussen bestaande bouw en nieuwbouw bestaan grote verschillen in woningtype, vloeroppervlak, locatie en afwerking. En voor wie zoekt op vergelijkbare woningkenmerken, is nieuwbouw wel ruim 8% duurder dan bestaande bouw met vergelijkbare bestaande woning. Dat blijkt uit een analyse van Brainbay, een dochterbedrijf van NVM. Een vergelijking van verkoopprijzen zegt weinig over wat kopers voor vergelijkbare woningen betalen. Dat is appels met peren vergelijken, stelt Brainbay.
Screenshot_2026-10-22_at_11-15-24_E-mail_-_Redactie_Actueel_-_Hostnet_App_Suite_v1.png
De analyse van Brainbay stelt daarom een andere vraag: wat zou een nieuwbouwwoning kosten als het een bestaande woning was, met dezelfde kenmerken en op dezelfde locatie?
Dezelfde woning op hetzelfde moment
Voor het antwoord gebruikte Brainbay het eigen woningwaarderingsmodel, dat is getraind op zo’n 9 miljoen verkochte bestaande woningen.
Met dit model is voor iedere nieuwbouwwoning geschat wat deze als bestaande woning waard zou zijn op de datum waarop de verkoop startte. Het model gebruikt namelijk uitsluitend verkochte bestaande woningen als referentie. De uitkomst geeft daarmee de geschatte marktwaarde van een bestaande woning met dezelfde kenmerken op dezelfde locatie. Die waarde is vervolgens vergeleken met de werkelijke vraagprijs van de nieuwbouwwoning op datzelfde moment.
Meer dan 100 kenmerken
Het model houdt rekening met meer dan honderd woningkenmerken, waaronder energielabel en afwerkingskwaliteit. De vele verkoopfoto’s van de bestaande woningen helpen om dat afwerkingsniveau te beoordelen. Juist bij een vergelijking met nieuwbouw is het belangrijk om die kwaliteit mee te wegen.
De analyse omvat circa 240.000 nieuwbouwwoningen die sinds 2016 via een NVM-makelaar zijn aangemeld. Alleen woningen waarvoor concrete interesse bestond, bijvoorbeeld doordat ze onder optie stonden of waren verkocht, zijn meegenomen.
Woningen met tussentijdse vraagprijswijzigingen zijn uitgesloten. Ook gelden bandbreedten voor prijs en woonoppervlakte. Dubbele woonlasten tijdens de bouw van de nieuwe woning zijn nog niet meegerekend.
 
Bij NVM-makelaars stonden in het derde kwartaal van 2026 93.000 woningen te koop.

Bron: Nieuwbouw nog altijd duurder dan vergelijkbare bestaande woning | Vastgoedactueel

Bekijk het gehele artikel