Rechter zet vraagtekens bij boete woningkoop

De standaardboete van 10% van de koopsom bij het niet nakomen van een koopovereenkomst is niet in alle gevallen redelijk. Dat blijkt uit een recente uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De sterk gestegen woningprijzen en de mogelijkheid om woningen snel opnieuw te verkopen spelen daarbij een rol.
Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden matigde in een arrest van 29 september 2026 een contractuele boete van € 38.000 tot € 28.000. Volgens het hof kan het standaardboetebeding in de modelkoopakte voor woningen onder de huidige marktomstandigheden tot een onevenredig hoge boete leiden. De uitspraak betekent niet dat het percentage van 10% in het algemeen onredelijk of ongeldig is.
Woning voor hogere prijs verkocht
De zaak draaide om twee particuliere kopers die een woning van € 380.000 niet tijdig konden afnemen. De verkoper ontbond daarop de koopovereenkomst en maakte aanspraak op de overeengekomen boete van 10%. De kopers vroegen vervolgens om terugbetaling van het bedrag dat via de bankgarantie aan de verkoper was uitgekeerd. Het hof oordeelde dat de kopers verantwoordelijk bleven voor het niet nakomen van de overeenkomst, maar vond de volledige boete te hoog.
Daarbij speelde mee dat de verkoper de woning kort na de ontbinding opnieuw verkocht voor € 398.555, ruim € 18.500 boven de oorspronkelijke koopprijs. Na aftrek van de gestelde schade hield de verkoper per saldo een financieel voordeel over. Tegelijkertijd woog het hof mee dat de verkoper onzekerheid en overlast had ondervonden en zelf verplichtingen had bij de aankoop van een andere woning. Uiteindelijk werd de boete met € 10.000 verlaagd.
Woningmarkt verandert, boete blijft gelijk
In zijn uitspraak plaatst het hof kanttekeningen bij het standaardpercentage van 10%. Dat percentage stamt volgens het hof uit een periode waarin woningen grofweg de helft kostten van de huidige prijzen. Door de gestegen woningprijzen is ook het absolute boetebedrag aanzienlijk toegenomen, terwijl de werkelijke schade van een verkoper niet noodzakelijk evenredig meestijgt. Bovendien kunnen woningen in een krappe markt vaak relatief snel opnieuw worden verkocht, soms zelfs tegen een hogere prijs.
Het hof signaleert daarom een veranderende maatschappelijke opvatting over de redelijkheid van het standaardboetebeding. Daarmee staat niet het bestaan van de boete ter discussie, maar wel de hoogte ervan in individuele gevallen. De rechter moet daarbij rekening houden met alle relevante omstandigheden, waaronder de werkelijke schade, de gevolgen voor beide partijen en de functie van de boete als prikkel om afspraken na te komen.
Geen automatische verlaging
De uitspraak betekent niet dat kopers die hun verplichtingen niet nakomen voortaan automatisch aanspraak kunnen maken op een lagere boete. Volgens artikel 6:94 van het Burgerlijk Wetboek mag een rechter een contractuele boete alleen matigen wanneer de billijkheid dat klaarblijkelijk eist. Daarbij geldt een terughoudende toetsing. Ook in deze zaak vond het hof dat de boete een belangrijke functie vervult en daarom niet volledig mocht vervallen.
Gevolgen voor de vastgoedpraktijk
Voor makelaars en notarissen roept de uitspraak de vraag op of het standaardboetebeding in de modelkoopakte aanpassing behoeft. Bij een woning van € 250.000 bedraagt de boete € 25.000, terwijl deze bij een woning van € 1 miljoen oploopt tot € 100.000. Dat verschil hoeft niet overeen te komen met de daadwerkelijke schade die een verkoper bij ontbinding van de overeenkomst lijdt. Het arrest onderstreept daarmee het belang van duidelijke voorlichting over de financiële risico’s van het niet nakomen van een koopovereenkomst.
Ook bij de afwikkeling van bankgaranties en waarborgsommen is de uitspraak relevant. Een eenmaal uitgekeerde boete kan achteraf alsnog door de rechter worden gematigd. Of de uitspraak aanleiding geeft om het standaardpercentage in de modelkoopakte te herzien, is nog niet duidelijk. Vooralsnog blijft de 10%-boete het uitgangspunt, waarbij de rechter in uitzonderlijke gevallen kan ingrijpen.

Bron: Rechter zet vraagtekens bij boete woningkoop | Vastgoedactueel

Bekijk het gehele artikel